《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》元旦起实施账户余额可随时查询
入住两年的房子跑水漏雨谁来修?小区内的水管坏了谁来修?被称为房屋“养老钱”的住宅维修资金到底该怎么交存,如何提取使用?近日,河北省发布的《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》,将于明年1月1日正式“上岗”。12月29日,记者排名前列时间采访石家庄市物业管理协会秘书长刘明,对住宅专项维修资金的交存和提取使用等相关条款作了深入解读。
交存标准的规定
《细则》做出了明确规定:商品住宅业主、非住宅业主按照所拥有的物业建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—6%。
解读:刘明介绍说,石市执行的维修资金交存标准为:高层商品住宅为70元/平方米,多层商品住房为45元/平方米。对比以前石市维修基金按照总房款的2%收取标准来看,现在的交存标准更惠民了。
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什么情况可以使用
对于维修资金的适用范围,《细则》做出了明确规定。维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
解读:刘明提醒业主说,住宅共用部位,比如住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;以及共用设施设备,比如电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、下水管道、雨水管道、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等在保修期满后,发生损坏需要维修、更新、改造时,都可以申请使用住宅专项维修资金。
期房不得强行预收
《细则》对维修资金的交存做了明确的时间规定:商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入维修资金专户。应交存维修资金的住宅,在办理房屋所有权登记前,应当足额交存首期维修资金。未按规定交存首期维修资金的,开发建设单位或者公有住房出售单位不得将房屋交付购买人。新建房屋未竣工前,不得强行要求购房人预交维修资金。
解读:刘明介绍说,一些资金紧张的开发企业有时会提前让购房人预交维修资金。伴随《细则》的出台,今后一旦发生开发商在业主买期房签合同时就让交维修资金的情况时,业主可以依法拒绝了。
将由业主大会管
《细则》规定,业主大会成立后,业主交存的维修资金的管理,由本物业管理区域内业主大会决定。业主大会应当开立维修资金专户,并以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。
解读:这条制度的设计很具前瞻性,作为一个远期目标非常好,但是在目前实施起来仍存问题。由于目前石市建立业委会的小区仅有几十个,并且业主大会、业主委员会目前都不是法定主体,因此从目前的制度体系上看很难实现。预计短期内依然还将是由住房部门代管,伴随业委会制度在石市小区的逐渐覆盖,未来才能真正实现业主的钱由业主自己管理的“蓝图”。
紧急情况有“绿色通道”
面对业主面临需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的情况,我省出台的《细则》在住建部规定的“发生危及房屋安全”的情况基础上,添加上了“漏雨”一项,成为《细则》的一大新亮点。另外还规定,凡由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位负责维护管理的共用部位、共用设施设备,由相关单位承担维修工程费用。
解读:刘明介绍说,现在房屋一旦过了质保期后,再发生漏雨情况,需要先在小区公示、2/3的业主签字,之后房管部门核实,然后再放款。因为流程多,有时甚至会出现维修资金到位可以维修时,雨季早已过去的尴尬情况。伴随新规的上岗,房屋出现漏雨等紧急情况时,处理流程将更便民。
四类维修费不得使用
《细则》还明确规定了有四类费用不得从维修资金中列支。
包括:(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
解读:刘明提醒市民,在收房入住后一定要记得查验商品房质量保障书和保修书,看清楚其中明确标识的房屋各部件的免费保修时间。一旦发现房屋质量问题要及时报修,这样可以有效规避因为未及时进行维修,原本应该由开发建设单位支付的费用被转嫁给业主的情况。
房产过户前需看账户余额
针对现实房产交易中,很多业主不关注自己维修资金账户的情况,《细则》专门对维修资金在监督管理上做出了明确规定。
房屋所有权转让时,业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到当地房产部门及专户管理银行办理分户账更名手续。另外,房屋灭失的,房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主。
解读:刘明提醒业主,一套房子的维修资金动辄四五千甚至近万元,房产交易时为了三五千元而大肆砍价时,一定要记得先去查验自家账户中的维修资金还剩下多少“银子”,把这部分资金考虑到房产交易中去,省得造成意外资产损失。
收支可以随时查询
《细则》规定市、县房产部门,公有住房维修资金管理部门及业主委员会,与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度,每年至少核对、公布一次。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核;市、县房产部门,已售公有住房维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核;业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况,可以随时查询。
解读:刘明说设立可随时查询制度后,业主今后对维修资金的账户余额、收支情况都可以去房管部门进行查询,将不再“雾里看花”,可以更好地实现自己的知情权了。