49大中城市住宅价格环比下降 房价调控绕不过房屋普查关

　　18日，国家统计局发布11月房价情况。70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的达到49个，较10月份增加15个；二手住宅价格环比下降的城市有51个，较10月份增加13个。而中央经济工作会议明确，明年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　无论是新建商品住宅还是二手住宅，11月份与10月份相比，在70个大中城市中价格下降的城市均有明显增加，但是，与去年11月份相比，70个大中城市中新建住宅房价下降的城市只有4个，二手住宅价格下降的城市有21个。如果以去年同期房价为基础观察，上涨依然是主基调，只不过涨幅开始大面积回落。这既表明调控政策开始显现实效，也说明房价调控依然任重道远。

　　一个不容忽视的问题是，虽然房价开始松动，而且各地不乏打折直降的案例，但新开建商品房项目的速度，仿佛并没有受到根本影响。能够切身感受到的，包括笔者在内的诸多民众，常常会被新开楼盘的促销短信所频繁骚扰。扩展开来看，在最严格的调控政策下，地方政府土地财政的模式没有改变，供地依然积极；开发商的营销策略也没有改变，打折依然那么煽情，得到控制的是限购政策下被大幅压缩的成交量。

　　也就是说，目前围绕楼市，依然是各方在传统惯性下的角力和博弈。在这个过程中，住宅建设总量依然在增加，只是受成交量和资金链影响，房价涨幅开始回落。或许，这将为房价持续而深度的调控，以及限购令日后取消时，埋下较大隐患。因为新建住宅总量在惯性增加，二手住宅在降价趋势下开始抛向市场，房价调控到一定程度有可能出现一个破败的房地产市场，大量房子空置着待价而沽。
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　　需要关注的两个数字是：空置率和存量房。尽管这两个数据一直争议不断，譬如经济学者谢国忠今年指出，目前国内的存量房高达160亿平方米、再造面积达30亿平方米、开发商囤地30亿平方米，而政府也握有40亿平方米的土地储备。去年有专家调研，结果是全国空置房或有6000万套。这些惊人的数据虽未被官方证实，但至少表明目前空置率和存量房数字不容小觑。来自三亚市房地产交易管理所市场部的调查显示，截至今年7月份，该市商品房空置率平均高达近85%，部分区域达到95%左右。

　　弄清到底有多少房子和大致需要多少房子，长远来看比单纯盯着房价下降要重要。因为限购令等调控政策，毕竟属于“急就章”式的行政政策，总有到期的时候，长远看，调控房价需要向税收政策寻求支撑——以空置房和存量房房产税抑制投机和投资性需求，让地方政府从土地财政逐渐转向税收财政，从而合理控制土地供应，同时对开发商进行反暴利规定。房价松动下降，给了政府部门从根本上进行政策调整的机会，只关注房价而不遏制商品房建设高歌猛进，鄂尔多斯式的悲剧将遗患无穷。现在，是时候开展房屋普查了。