多部委年底测评楼市调控效果 开发商欲扛过年关

　　多部委年底测评楼市调控效果

　　12月的排名前列周，全国35个重点城市中，13个城市房屋成交量同比跌幅超过50%，贵阳降幅达到74.09%，蚌埠降幅达到72.1%。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，11月的成交量下降具有拐点意义，以前都是一线城市下降，现在是二三线城市下降。

　　一位接近住建部的人士透露，住建部等多个参与房地产调控部门年底将对以"限购"、"限价"为代表的楼市调控效果进行测评，尤其侧重于政策的负面影响，以便于明年政策的延续和完善。

　　"房地产业是支柱性、基础性产业，楼市调控在整体的经济环境下执行，需要理性评估和反省楼市调控带来的问题和隐患，尤其是房地产萎缩对二三年后市场供应和对上下游产业链潜在影响，"中国房地产协会副会长苗乐如在中国房地产经理人联盟等单位举办的"2011年中国房地产(北京)论坛暨中国房地产经理人联盟2011年会"上如是说。
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　　拐点确立

　　秦虹表示，11月份是房地产市场的一个拐点。在此之前，楼市下行主要集中在部分实行限购的一线城市，而进入11月份后，下行趋势已经蔓延至二三线乃至下辖的县级市。

　　而随着中央经济工作会议定调会透出坚持房地产调控不动摇信息传出， 12月12日房地产股票领跌大盘，致沪指失守2300点，成交量创3年来新低。

　　根据统计，上周被监测的35个城市中，27城市楼市成交量同比呈现断崖式下跌，其中13个降幅高达50%的城市中，多数是二三线城市。

　　秦虹表示，在中央释放从紧的政策预期下，年底到明年一季度，商品房销售额、新开工面积、土地购置面积、开发投资额等一系列指标都有可能出现负增长。

　　根据国家统计局的数据显示，11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，环比下跌0.4%，同比下跌3.33%，创下近27个月以来的新低值。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，在房地产投资下调的背景下，与之相关的水泥、建材、建筑、钢铁、家具电器、装饰装潢等均将受到直接牵连。今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少5200亿，降幅达30%。

　　中原地产市场总监张大伟表示，11月底到12月初，全国主要城市的房地产成交量已经出现了全面萎缩的形势，当前即使取消限购政策也未必能够拯救市场信心，本轮房地产调控带来的房价下行和房地产交易量萎缩的拐点正式形成，而且这个趋势在2012年年内都未必会改变。

　　评测调控

　　上述接近住建部人士透露，针对房地产市场调控，住建部、财政部、发改委等部委均不同程度开展了对房地产调控政策的评估工作，对楼市调控措施以及当前的楼市形势进行评估，并将在中央经济工作会议结束之后召开联席会议，依据评估效果，提出相应的调控性建议。

　　秦虹表示，针对政策出台后市场出现的变化，住建部政策中心做了大量的研究。她认为，长期来看，房地产市场仍有空间，只是不会有前10年那样快速的增长。政策执行以来，房地产市场符合调控的预期目标，短期内，楼市调控不存在放松的可能性，一旦放松，房地产市场或呈现报复性反弹。

　　而原住建部政策中心主任陈淮日前表示，明年除了继续执行从严的楼市调控以外，楼市调控政策也需微调。加强对刚需和改善性需求以适当的资金、政策支持。

　　上述接近住建部的人士透露，根据初步评估效果，限购令并没有影响刚需购房，因此短期内不可能退出，未来政策将逐渐趋于稳定，不过，针对投资和投机性需求的出发点并不会改变。

　　12月10日，财政部财科所所长贾康在接受记者采访时介绍，年底，财科所将对"房地产"试点的效果进行测评，和试点地区的自我测评相比，财科所将重点研究房地产试点的负面效果，为后续房产税试点的扩展积累经验。

　　贾康介绍，从长期看，房产税试点肯定会铺开，不过，短期来看，明年房地产税试点能不能扩大，扩大到什么地方，还要基于政策效果测评以及相关的研究之后才能确定。

　　上述接近住建部的人士进一步介绍，针对2012年复杂的国内外经济形势，住建部要研究建立房地产调控的应急机制，做好政策储备，包括房价下降的应对预案和应急机制，避免楼市调控带来的中国经济的硬着陆。

　　资金压力 开发商欲扛过年关

　　艰难"熬冬"的开发商面临年终大考。为了完成年度目标和偿还银行欠款，也为明年"并不看好"的春天做准备，不少房企"断臂求生"、"以房抵债"加紧回笼资金。业内人士认为，眼下众多房地产开发企业尤其是中小房企的资金压力，开发商"扛"着过年的大局已定。

　　"断臂求生"过冬

　　房企融资渠道收缩，年关资金链日趋紧张，银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经"没钱花"，股权转让、产权交易是眼下房企不得已的选择。

　　据介绍，从8月开始，房地产挂牌项目在北京产权交易所呈现井喷现象，仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达50.34亿元，居各行业之首。北京产权交易所统计显示，上周(12月5日-12月9日)，房地产业成交和挂牌金额分别为18.97亿元和12.71亿元，均高居首位，显示临近年底房地产行业股权并购依然十分活跃。

　　"房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金，但对于一些还在开发中的项目来说，在资金匮乏的情况下，转让股权无疑是最有效方式。"上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。

　　业内人士认为，销售不畅，融资受阻，目前房地产领域"弃车保帅"、"断臂求生"的案例不在少数。