僵持之际看决心 透视房地产市场调控走向

　　萎缩的交易量，松动的房价，冷清的土地市场，在限购限贷等调控政策重拳出击下，中国房地产市场正在发生新的变化。

　　观望氛围正浓，多方博弈加深，未来政策取向如何，调控能否取得预期成效，人们拭目以待。

　　市场变化见证调控成效

　　11月22日，浙江平湖。

　　对南方而言，本应是阳光灿烂、气候宜人的好季节，但王建中却感到阵阵寒意。

　　见到记者，这位平湖市景乐房地产有限公司的总经理倒出了一肚子苦水：“3月份我的景乐雅苑一期开盘，310套房子抢购一空，现在销售中心难见人影；上半年有七八家银行每隔一段时间就打电话，求着我们在他那里开户，现在可好，换成我们利用私人关系求人家放贷。”

　　对于房地产开发商而言，这个冬天似乎来得有点早。绿城陷入高负债危机，龙湖、绿地遭遇业主退房；个别城市出现中小开发商跑路现象。

　　即便如龙头企业万科，也着手准备御冬寒衣。万科总裁郁亮早早准备了“过冬”策略：现金为王，积极卖楼，谨慎买地，精细管理，锻炼身体。

　　在持续发力的调控政策下，房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，直接牵动人们神经的是，居高不下的房价开始松动。

　　国家统计局11月公布的数据显示，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市达到34个，明显增多。一线城市中上海新建商品住宅价格下降，北京新建普通住房1到10月份成交均价每平方米14083元，比去年全年低5．1％。

　　市场的变化，源自于中央政府持续发力的调控政策。从年初开始，限购限贷两把利剑频频出鞘，限购城市范围从一线城市逐步扩大到二三线城市，限贷持续加压，从严格控制二套房贷，提高首付贷款比例到停止三套房贷，提高首套房贷款利率。调控以严厉的姿态贯彻始终。

　　西安紫薇地产副总经理曹靖说，行业内流传这样一个说法： “2008年，可能冷到零下20度，但只有10分钟，2011年，可能只冷到零下10度，但持续几个小时。”

　　中国人民大学公共管理学院副院长许光建表示：“目前房价有所松动，特别是一些一线城市和主要省会城市，这种变动符合调控预期的方向。从房价调控的目标来看，取得了初步成效。”

　　深度博弈方显调控决心

　　这是一个始料未及的现象。

　　2011年6月，绿地集团就开始了促销行动。然而，销售业绩并没有大幅上升。绿地董事长张玉良提供了这样一组数据：排名前列轮促销，降幅在10％左右，销售量能够维持不比上月低，到了第二轮促销，降幅在20％到30％之间，可是10月的销售量反而低于9月。

　　无疑，这是购房者与开发商的博弈。

　　随着调控的不断深化，房地产市场多方博弈再度上演。

　　一方面表现在土地市场。张玉良说：“因为销售不好，7月份我们就很少拿地，10月份开始明确不再拿地。”

　　冷清的土地市场，对于一些过于依靠土地财政的地方政府而言，压力骤增。有些地方政府不得不在土地出让时采取取消配建要求，降低底价等措施。

　　另一方面，表现在价格上。来自上海住房保障和房屋管理局的数据显示，8月、9月、10月，连续3个月打折楼盘占在售楼盘的比例分别为48％、49％和59％。

　　但是，如何准确判断打折的真伪，着实考验监管者。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生分析，一些楼盘的备案价格本来就很高，在这样高价的基础上打折，自然有水分。他说：“现在看，发生退房风波的，看来是真打折。”

　　由于担心前期业主退房，不少分期开发的楼盘还在硬扛着。一位西部城市的开发商说：“目前我们一共有6个项目在售，可以在项目之间实现资金平衡，因此目前还没有到非要降价的时候。”

　　一些传言也冀望放松调控。6月，一则北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购的消息传播开来，对此，北京市住房和城乡建设委员会迅速辟谣。

　　北京市住房和城乡建设委员会委员王荣武说：“政府要对市场预期引导，而高端住宅是引导市场预期的一个重要领域，这样的传言会误导市场，因此我们迅速给予回应。”

　　与此同时，一些地方政府对调控政策执行弱化。如二套房贷方面，一些地方仅仅是让购房者签一纸承诺，而非严格审查。还有个别城市，以旅游地产、养老地产为名企图突破限购政策。

　　事实上，一年来，每到调控的关键时间节点，中央政府不断释放坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的信号。

　　从1月份的新“国八条”出台到4月份国务院派出8个督查组专项督查调控政策落实情况；从7月份的国务院常务会议要求扩大限购城市范围到10月份的国务院常务会议要求坚定不移地搞好房地产调控，无不彰显坚持调控的决心。

　　9月，温家宝总理在俄罗斯出访向我驻外人员介绍国内外经济形势时强调“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。”

　　目前，国内经济增长放缓，中国人民银行近3年来下调存款准备金率，但专家表示货币政策的微调并不意味着放松对房地产市场的调控。

　　国务院发展研究中心专家廖英敏表示：“房价已经开始松动，但目前的回落还没达到合理水平。因此要继续坚持调控，巩固调控结果，使房价尽快回落到合理水平。”

　　楼市下半场更需制度建设

　　年底，部分城市限购政策期限将至，市场议论纷纷。一旦放宽，房价是否会迎来报复性反弹？继续从严，市场是否会出现恐慌性抛售？

　　许光建说：“限制投机性行为会持续相当长时期。房价涨跌多少并不是主要目的，主要在于建立新的体系，如通过保障房保证民生需求。”

　　记者在采访时发现，目前房地产调控并不具备放松的条件，未来还要坚决落实已有调控政策，同时进一步细化调控措施。比如，限购政策如何能更好区分改善性需求和投资性需求，信贷政策如何更好支持自主性需求。

　　限购政策如同一剂猛药，使发烧的楼市得以降温，但从房地产市场长远健康发展来看，人们普遍期待有一个相对完善的政策体系，从根本上解决房地产市场多年来累积的问题。

　　在接受记者采访时，上海住房保障和房屋管理局局长刘海生指着身边坐着的几位处长说：“2008年应对金融危机，研究如何刺激楼市的是我们这拨人，如今还是我们这拨人，又在研究让楼市降温。政策一定要考虑长久可持续的问题。”

　　事实上，住房政策信号日趋清晰，一方面政府加大住房保障力度。2011年1000万套保障房全部开工建设，不仅解决困难群众的住房问题，也有利于房价回归理性。

　　另一方面商品房去投资化更注重居住功能。廖英敏说：“我国人多地少，仍处于快速的城镇化发展阶段，房子首先要满足居住需求。”

　　回归居住属性的商品房市场，也将不再依赖“增长靠融资、利润靠涨价”的发展模式。

　　万科集团总裁郁亮表示，房地产市场下半场大幕已经拉开。他说：“房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌，性价比等赢得市场机会。”