楼市失火恐殃及中国经济 连锁反应致"一损俱损"

　　银监会前主席刘明康近日的一句话再度成为业界焦点，引发市场争议。他表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

　　从之前银行房贷压力测试30%、40%，到现在的50%，测试结果越来越乐观。但是银行房贷压力测试完全真实可靠吗？银行真能抗住房价下跌50%吗？这个压力测试有没有尚未覆盖到的地方？与房地产相关的50个左右行业情况会给银行带来什么影响？

　　下跌50%背后的逻辑

　　在刘明康看来，房价下跌50%银行风险仍然可控的判断有其自身逻辑。

　　他表示，银行业60%以上的贷款是在2009年6月30日以前发放的，而房价是在此后6个月内才呈现了几何级数的增长，所以银行业风险承受能力较大。“在北京，四环到五环之间，原来卖2万一平方米，现在一平方米4万，跌50%下去，还是2万，但原来是照2万来发放的贷款。”刘明康说。

　　他进一步解释称，自2008年来，房地产压力测试已经进行了三轮，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。
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　　此外，他还认为，银监会对于首套房和二套房以及对首付成数的区别要求，会起到防范按揭贷款风险的作用。在开发贷方面，银监会对土地贬值可能造成的贷款风险，刘明康表示，压力测试已将这种因素考虑进去。

　　“只要坚持审慎监管和审慎经营，银行不要离开实体经济，房地产的风险是可控的。”刘明康如是说。

　　在2011年第三季度业绩发布会上，各大行对于房地产贷款均表示“质量较好，风险可控”。

　　隐形的房贷或达10万亿元

　　涉及房地产的房贷究竟有多少？根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，我国房地产贷款余额10.46万亿元。

　　但在银行业业内人士看来，这10.46万亿元仅仅是看得见的房贷。

　　一家股份制银行信贷业务负责人透露，2008年金融危机过后，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%~120%的贷款额度，甚至可达150%。于是，“过桥贷款”、“转按揭”、“消费性贷款”等房贷新形式纷纷出现，改头换面从银行套现投资于楼市。

　　业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。

　　这些隐形房贷是否进入压力测试？对此，某银行主管风控的高层表示，早期一些银行在做压力测试时的确有遗漏计算以房产或土地为抵押物的一般贷款，但据他所知，此轮压力测试里，银行已经做出了调整。

　　但也有不同意见。某股份制银行信贷业务负责人表示，以房产为抵押物进行一般贷款和贷款再进入房地产市场，两者之间银行承担的风险不一样。鉴于以上“招数”的存在，银行的压力测试可能受到部分干扰。他还表示，那些从银行贷出的完全不涉及房地产的款项，也有可能被目前高利率所吸引，周转后进入楼市。

　　连锁性反应风险不可忽视

　　在某地产开发公司总裁高先生看来，房价如果下跌50%，银行肯定比开发商先死。

　　全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，刘明康的表态“是从银行风险控制那个角度说的，但并不见得这个事情真正摆到那儿的时候就能应对”。

　　聂梅生表示，在房价下跌40%、50%时，以美国经验看，很多房子会被银行收回去，变成“银行房”，但银行却很难将这些房子变现，很多中小银行也因此而倒闭。在她看来，房价下跌的影响不是用数学能算清楚的，到时候还会出现个人贷款断供等问题。

　　除了变现难和断供的可能性以外，房价下跌对于实体经济的负面影响，也会继续影响到银行。某银行主管风控的老总认为，房价下跌50%所带来的问题将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的，因为“经济将会崩溃，系统性风险无可避免”。

　　一位资深金融专家表示，“如果房地产价格真跌30%、50%，钢材、水泥的需求减少了，还有一些相关行业，它们的减少和萎缩跟银行都有关系。”他认为，房地产已经成为了国民经济的支柱产业，与其关联的产业达50多个，房价下跌的影响可谓牵一发而动全身。决策层最希望能够花几年时间，慢慢地将泡沫刺破，而房地产调控也会继续坚持。

　　“从国际经验上看，房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性，如果房地产崩盘，中国经济肯定崩盘。”某国有大行内部人士对记者表示，房价缓慢下跌是好事，但如果崩盘式下跌，任何经济体都无法承受。