房地产面临调整 小房企将资产重组或借壳上市

　　已经有人想在极寒的A股地产上市公司中破冰捞鱼。

　　近两年以来，房地产无疑是二级市场上跌幅最深的板块之一，据数据，2010年1月1日到2011年10月27日，A股房地产上市公司（按申万一级行业）算术平均跌幅达23.61%，按流通市值加权平均后跌幅达31.93%，跌幅在所有板块中排名前三。但是近五个交易日以来，随着房价的下跌，房地产板块开始上涨。“房地产股的价值正在越来越低的股价中逐步显现，机会是肯定的，很多人可能只是在寻找时点。”一位业内人士告诉记者。

　　持有土地资产远高于市值、估值处于历史低位和二级市场并购机会是目前地产股机会的三大猜想。

　　土地资产高于总市值

　　巨人集团董事长史玉柱在微博中称：“投资领域常有怪事。一个房地产朋友说，他原计划去拍一块土地。后来发现，在某地上市的某房地产公司，其拥有土地的价值（考虑负债后）摊到每股股价上，买股票比自己去拍地便宜40%，于是他放弃买地，计划改买股票（股市有风险，入市须谨慎，我丝毫没有推荐买房地产股票的意思）。”

　　北京一家券商的地产研究员告诉排名前列财经日报《财商》记者，由于房地产公司储备土地大多列入其资产负债表的存货一栏，因此，如果将地产上市公司的存货与其总市值简单比较，发现140家地产上市公司中已经有53家的存货总量大于其总市值。事实上，这是一种简单的重置成本的算法，此前也有投资者通过类似的投资思路获利。例如一投资者在看到钢材涨价买不着钢材的时候就在二级市场买钢铁股。

　　一些业内人士认为，从短期看来，因为上市公司储备土地价值与其股票二级市场价格之间并不存在线性关系。上述北京的研究员告诉记者：“土地价格成交情况不好，地方政府加快放地速度，土地在未来一段时间还会下跌，而地产公司股价可能随着大盘波动可能向上，那么存货总量大于总市值的情况就很可能只是暂时的。”

　　“这个信息确实反映了一些实业资本可能在考虑重置成本的基础上试图通过参股二级市场获利。不过，这种做法的危险在于土地价格有可能正处于下调的过程中。尽管难于预测下调的节点，但是这种空间一定是存在的，因为土地成本过高对于产业转型是不利的，即其他产业的回报率不足于覆盖土地成本租金时就会出现这样的情况。” 曾在香港管理房地产基金超十年的Jason告诉记者。

　　估值历史低位

　　对地产股可能产生机会的另一个猜想是，目前地产股的市净率和市盈率已经处于历史低位。

　　国泰君安证券在近期的报告中称：“地产股估值已处2008年时期，为战略性建仓的良好机会。”该报告指出，地产股票折价幅度达2008年最差时期。主流公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。主流公司2012年的业绩锁定性比2008年高，而且现在PE估值普遍低于2008年部，PB估值低于或等于2008年部，RNAV（重估净资产）估值和2008年部相当。

　　虽然二级市场估值体系与地产经营销售之间并没有线性关系，但是目前地产股市盈率和市净率两项指标确实处于历史低位。据数据，地产板块（申万一级行业）目前的动态市盈率为16.03倍，低于上证指数1664点时的16.13倍。

　　不过，也有业内人士指出，从历史上看，市盈率的时候往往并非房地产股的投资时期。

　　金证导航技术暨运营总监金学伟告诉记者：“对于战略投资者来说，低市盈率恰恰不是好的介入机会。房地产这类周期性行业的战略性投资机会是两低一高，低盈利、低股价和高市盈率，如果两低一高没有出现，会需要等待一个很长的时间。在2010年到2011年，房地产股一直是高成长、利润很好、股价很低，这一情况直到今年半年报后才看到房地产的龙头利润开始下降，市盈率的问题不是一个很重要的问题。”

　　而上海一家知名私募的研究员并不认为地产在目前阶段具有吸引力：“如果大家看好反弹，那么A股的投资逻辑就是投那些跌得比较多的股票，虽然是房地产和金融。但是，在房地产和金融股中，金融股比房地产更加安全，所以资金并不一定流向房地产。”

　　并购机会或出现

　　上述私募人士认为，虽然此前在A股市场通过二级市场发生的并购案例，但是仍然有市场人士推断，在A股持续低迷的背景下，实业资本介入A股市场的时代或许即将到来。毫无疑问，目前的房地产市场有着诸多的理由来支持这类事件的发生。

　　房地产开发 (论坛)企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临排名前列次真正意义上的大调整。不少业内人士拿目前内地的情况与1998年之后香港的房地产市场进行对比，1998年金融危机之后，香港房地产市场重新洗牌，并购案例层出不穷。

　　金学伟认为可能会存在两种情况：“一种是一些小型房地产公司，随着房地产市场景气周期过去，主动寻求新的婆家，这就是资产重组和股权转让。另一种情况是一些非上市公司借壳房地产公司上市。”

　　一位业内人士告诉记者：“如果是作为壳资源，房地产公司可能会比其他企业更有优势，因为它本身持有的大量资产可以在一定程度上补充借壳所产生的成本。”

　　不过，一些业内人士也指出，A股市场的相关交易制度对于二级市场并购事件的发生是个极大的阻碍。“目前A股的举牌制度将大大地提高并购成本。”Jason告诉记者。

　　举牌收购一般是指投资人在证券市场的二级市场上收购的流通股份超过该股票总股本的5%或者是5%的整倍数时，根据有关法规的规定，必须马上通知该上市公司、证券交易所和证券监督管理机构，并在证券监督管理机构指定的报刊上进行公告，履行有关法律规定的义务。

　　“这么多年来，市场从来没有处于过非常低迷的时候，或者说即便是有过低迷的时候，但是太短了。而对于产业资本的投资来说，决策时间长于金融资本，至少要半年到一年。2004年～2005年时，市场有过一段低迷，但是停留的时间非常短；而在大盘处于1664点时候，股价也非常低，但是停留的时间也非常短。而当二级市场处于较长时间的低迷时，无疑将吸引实业投资者的进入。”金学伟告诉记者。

　　“就目前情况来说，证监会对于A股市场地产板块资本运作监管非常严格，因为所有的重大的资产重组项目都要报会，而从去年4月至今，绝大多数的地产行业的增发、吸收合并等资本运作都没有受到批准。”北京一家券商的地产行业研究员告诉记者。

　　还有一个难点是在于目前A股市场并没有成熟的并购融资渠道。“华尔街一直把并购作为是一项没有退路的单向交易行为，因此背后必须配套有成熟的融资渠道才能保证充足的资金，现有的并购贷款不足于满足并购企业的需要。”Jason告诉记者。

　　已经有人想在极寒的A股地产上市公司中破冰捞鱼。

　　近两年以来，房地产无疑是二级市场上跌幅最深的板块之一，据数据，2010年1月1日到2011年10月27日，A股房地产上市公司（按申万一级行业）算术平均跌幅达23.61%，按流通市值加权平均后跌幅达31.93%，跌幅在所有板块中排名前三。但是近五个交易日以来，随着房价的下跌，房地产板块开始上涨。“房地产股的价值正在越来越低的股价中逐步显现，机会是肯定的，很多人可能只是在寻找时点。”一位业内人士告诉记者。

　　持有土地资产远高于市值、估值处于历史低位和二级市场并购机会是目前地产股机会的三大猜想。

　　土地资产高于总市值

　　巨人集团董事长史玉柱在微博中称：“投资领域常有怪事。一个房地产朋友说，他原计划去拍一块土地。后来发现，在某地上市的某房地产公司，其拥有土地的价值（考虑负债后）摊到每股股价上，买股票比自己去拍地便宜40%，于是他放弃买地，计划改买股票（股市有风险，入市须谨慎，我丝毫没有推荐买房地产股票的意思）。”

　　北京一家券商的地产研究员告诉排名前列财经日报《财商》记者，由于房地产公司储备土地大多列入其资产负债表的存货一栏，因此，如果将地产上市公司的存货与其总市值简单比较，发现140家地产上市公司中已经有53家的存货总量大于其总市值。事实上，这是一种简单的重置成本的算法，此前也有投资者通过类似的投资思路获利。例如一投资者在看到钢材涨价买不着钢材的时候就在二级市场买钢铁股。

　　一些业内人士认为，从短期看来，因为上市公司储备土地价值与其股票二级市场价格之间并不存在线性关系。上述北京的研究员告诉记者：“土地价格成交情况不好，地方政府加快放地速度，土地在未来一段时间还会下跌，而地产公司股价可能随着大盘波动可能向上，那么存货总量大于总市值的情况就很可能只是暂时的。”

　　“这个信息确实反映了一些实业资本可能在考虑重置成本的基础上试图通过参股二级市场获利。不过，这种做法的危险在于土地价格有可能正处于下调的过程中。尽管难于预测下调的节点，但是这种空间一定是存在的，因为土地成本过高对于产业转型是不利的，即其他产业的回报率不足于覆盖土地成本租金时就会出现这样的情况。” 曾在香港管理房地产基金超十年的Jason告诉记者。

　　估值历史低位

　　对地产股可能产生机会的另一个猜想是，目前地产股的市净率和市盈率已经处于历史低位。

　　国泰君安证券在近期的报告中称：“地产股估值已处2008年时期，为战略性建仓的良好机会。”该报告指出，地产股票折价幅度达2008年最差时期。主流公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。主流公司2012年的业绩锁定性比2008年高，而且现在PE估值普遍低于2008年部，PB估值低于或等于2008年部，RNAV（重估净资产）估值和2008年部相当。

　　虽然二级市场估值体系与地产经营销售之间并没有线性关系，但是目前地产股市盈率和市净率两项指标确实处于历史低位。据数据，地产板块（申万一级行业）目前的动态市盈率为16.03倍，低于上证指数1664点时的16.13倍。

　　不过，也有业内人士指出，从历史上看，市盈率的时候往往并非房地产股的投资时期。

　　金证导航技术暨运营总监金学伟告诉记者：“对于战略投资者来说，低市盈率恰恰不是好的介入机会。房地产这类周期性行业的战略性投资机会是两低一高，低盈利、低股价和高市盈率，如果两低一高没有出现，会需要等待一个很长的时间。在2010年到2011年，房地产股一直是高成长、利润很好、股价很低，这一情况直到今年半年报后才看到房地产的龙头利润开始下降，市盈率的问题不是一个很重要的问题。”

　　而上海一家知名私募的研究员并不认为地产在目前阶段具有吸引力：“如果大家看好反弹，那么A股的投资逻辑就是投那些跌得比较多的股票，虽然是房地产和金融。但是，在房地产和金融股中，金融股比房地产更加安全，所以资金并不一定流向房地产。”

　　并购机会或出现

　　上述私募人士认为，虽然此前在A股市场通过二级市场发生的并购案例，但是仍然有市场人士推断，在A股持续低迷的背景下，实业资本介入A股市场的时代或许即将到来。毫无疑问，目前的房地产市场有着诸多的理由来支持这类事件的发生。

　　房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临排名前列次真正意义上的大调整。不少业内人士拿目前内地的情况与1998年之后香港的房地产市场进行对比，1998年金融危机之后，香港房地产市场重新洗牌，并购案例层出不穷。

　　金学伟认为可能会存在两种情况：“一种是一些小型房地产公司，随着房地产市场景气周期过去，主动寻求新的婆家，这就是资产重组和股权转让。另一种情况是一些非上市公司借壳房地产公司上市。”

　　一位业内人士告诉记者：“如果是作为壳资源，房地产公司可能会比其他企业更有优势，因为它本身持有的大量资产可以在一定程度上补充借壳所产生的成本。”

　　不过，一些业内人士也指出，A股市场的相关交易制度对于二级市场并购事件的发生是个极大的阻碍。“目前A股的举牌制度将大大地提高并购成本。”Jason告诉记者。

　　举牌收购一般是指投资人在证券市场的二级市场上收购的流通股份超过该股票总股本的5%或者是5%的整倍数时，根据有关法规的规定，必须马上通知该上市公司、证券交易所和证券监督管理机构，并在证券监督管理机构指定的报刊上进行公告，履行有关法律规定的义务。

　　“这么多年来，市场从来没有处于过非常低迷的时候，或者说即便是有过低迷的时候，但是太短了。而对于产业资本的投资来说，决策时间长于金融资本，至少要半年到一年。2004年～2005年时，市场有过一段低迷，但是停留的时间非常短；而在大盘处于1664点时候，股价也非常低，但是停留的时间也非常短。而当二级市场处于较长时间的低迷时，无疑将吸引实业投资者的进入。”金学伟告诉记者。

　　“就目前情况来说，证监会对于A股市场地产板块资本运作监管非常严格，因为所有的重大的资产重组项目都要报会，而从去年4月至今，绝大多数的地产行业的增发、吸收合并等资本运作都没有受到批准。”北京一家券商的地产行业研究员告诉记者。

　　还有一个难点是在于目前A股市场并没有成熟的并购融资渠道。“华尔街一直把并购作为是一项没有退路的单向交易行为，因此背后必须配套有成熟的融资渠道才能保证充足的资金，现有的并购贷款不足于满足并购企业的需要。”