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保定第三季度购房者调查 房价在观望中徘徊

2011-09-26 10:59:19 来源: 搜狐焦点网 作者:刘杰英 李艳

  提要:九月在人们的呼声中如期而至,但并不是向往常一样是所谓的“金九”,在国家政策的打压,消费者的观望情绪下“金九”变质了。九月,保定楼市如同全国大多数城市一样冷清了,开发商的大力促销仍然没有挽救了楼市的消沉。国家政策持续打压,消费者观望情绪愈加浓厚了,楼市将何去何从。搜狐焦点网对保定商业住宅市场做了长时间的调查,通过对消费者置业目的调查分析,消费者购房倾向分析,消费者市场预期分析,对保定楼市做了清晰明了的判断。可知,自住需求为保定购房者主流,投资比例较低,调控政策深度影响消费者预期市场需求面偏大,80至120平为保定人最倾向的户型区间,新市区关注度上升迅速,价格依旧为影响购房的排名前列要素,六成消费者认为保定楼市成交稳重有升。
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  一、消费者置业目的分析

  提要:经过长时间的数据调查,保定购房者的购房目的基本保持一致。自住型购房一直占据市场主导地位。保定房地产市场的发展程度和保定市民的经济实力也是影响购房的关键,另一方面政策调控对楼市确实造成了不容忽视的影响。

  自住需求为保定购房者主流 投资比例较低

  如图1-1所示,调查数据显示50%的受访者表示购房主要是用于解决基本居住,35%的受访者是为了改善居住条件,15%的消费者为投资保值增值。可见,自住型购房一直占据市场主导地位。

图1-1 消费者购房目的
图1-1 消费者购房目的

  整体来看,2011年保定房地产市场发展还算平稳,刚需族一直就是较大的购买力量。虽然保定地理位置不错,紧邻北京,离省会石家庄也不远,但投资客并不多,这和保定的经济、交通有很大关系。还有一方面便是保定的房产企业大多属于中小企业,开发建设的项目与北京、石家庄相比竞争力就略显不足,这也是吸引不了太多投资者眼光的原因之一。

  多轮政策调控给住宅市场带来的压力使得购房者观望情绪依旧没有消退,不敢轻易出手购房;限购令的出台确实使得投资住宅的人群被限制,这在一定程度上使投资现象在二季度减少。

  调控政策深度影响消费者预期 市场需求面偏大

  如图1-2所示,在第二季度中,首付不足成为影响消费者进行置业的首要因素,占42%。34%的消费者因市场走势不明朗,在购房时显得较为犹豫;另有14%的购房者没有遇到合适房源;10%的购房者在贷款时遇到问题。

图1-2消费者在购房时遇到的问题
图1-2消费者在购房时遇到的问题

  首付不足的原因主要有两个方面:一是保定地区的经济实力相对落后,居民经济条件有限;二是保定地区房价与保定市民的收入不成比例情况较严重,换言之就是保定现在的房价对42%的保定市民来说相对较高。这一方面暴露出保定楼市的有效需求潜力有待提高,另一方面也表明消费者的购房意愿依然强烈,买房置业的想法已经根深蒂固。

  政策调控下,保定消费者的观望情绪浓重,多数消费者在政策走势不明朗的前提下不敢出手。限贷问题使得部分需求在购房时受到压制,这也就意味着开发商需要多吸引全款购房者。仍有14%的消费者没有找到合适房源,表明开发企业应多注重市场多元化产品的开发,以满足不同购房者的购房需求。

  图1-3进一步说明了图1-2反应的问题。54%的消费者在购房时能承受房屋总价的范围是30万元以下,32%的消费者在购房时能承受房屋总价的范围是40-60万元。保定可以承受超过60万的价格的人数很少,总共14%。由数据可以看出,保定大比重的有效购房需求群体接受的较高房屋总价是60万。

图1-3消费者可以承受的房屋总价
图1-3消费者可以承受的房屋总价

  二、消费者购房倾向分析

  提要:在消费者购房倾向方面,80至120平是最受消费者欢迎的户型面积,新市区是现在保定人民最热衷的地带。保定人民在购房时首要考虑的问题仍然是价格问题,环境地段也是至关重要的一个因素。

  80至120平为保定人最倾向的户型区间

  如图2-1所示,80至120平是保定人最倾向的户型,接受60至80平的也不在少数,这个户型平米空间多为刚性需求用于自住。倾向这两个户型区间的人高达76%,这说明保定的市场刚需还很旺盛,还有很大一部分人有购房需求。

图2-1受访者倾向的户型区间
图2-1受访者倾向的户型区间

  保定仅有4%的人倾向于60平以下的户型,140平以上的人也只占5%的比例。由此可见,60平米以下、140平米以上相比较而言属于较“特别”户型,不符合保定的主流需求。60平米以下大多是条件较差的年轻刚需族或者用于收租收益的投资客;而140平米以上的需求者便是经济实力较雄厚的人群,在保定来说也算少数。

  四大区域关注度差距不大 新市区关注度上升迅速

  近些年来保定北市区发展迅速,人们对北市区的关注一度超过南市区,新市区、高开区是保定新兴的区域,它们和北市区一样超过了南市区,赚取了更多保定人们的眼球。新市区、北市区、高开区受到购房者的青睐都超过了南市区,但差距并不悬殊。南市区虽然是老城区,但它的配套设施齐全,再加上一部分人的传统思想,不愿意去离市中心较远的高开区、新市区、北市区,所以,南市区依然有它的市场。由此才会出现30%、29%、21%、20%这几个相差不大的数字。但保定的却有向北发展的趋势,随着城市重心的移动,保定北部会渐渐成为人们追捧的居住地带。

图2-2购房者优选购房区域
图2-2购房者优选购房区域

  北市区是保定现阶段的热点地带,房价较南市区也相对偏高。随着保定市经济重心的转移,高新技术产业越来越偏向往北部分布,因此大多数年轻从业者都趋向北市区、新市区、高开区的房子,但迫于经济的压力,不得不退而求其次选择房价较低的南市区。这也是保定各个区域所占比重持平的一个原因。

  价格依旧为影响购房的排名前列要素 保定购房者日渐成熟

  如图2-3所示,价格是影响保定消费者购房者的排名前列要素,指数为70.2%。环境地段在保定人民选房过程中起到至关重要的作用,所以它的指数也高达66.3%。

图2-3影响消费者购房要素指数
图2-3影响消费者购房要素指数

  同时,除价格、环境地段外,交通、户型、物业管理、配套、开发商都不同程度的受到保定市民的关注。对这些因素的考虑表明保定消费者的购房心理在日渐成熟,他们不仅仅关注房子的价格、地段等硬性指标,同时还开始关心物业管理、开发商信誉等软件力量。

  三、消费者市场预期分析

  提要:在消费者房价预期的调查中,45%的人认为保定的房价还会上涨,分别各有14%的人认为保定房价会出现波动调整或下降。在成交走势预期方面,六成消费者认为保定楼市成交将会稳中有升。

  六成消费者认为保定楼市成交稳重有升

  消费者对于保定楼市成交走势的判断对开发企业销售策略具有一定的参考意义。如图3-2所示,40%的受访者都认为下一阶段地产走势下降;31%的受访者认为地产走势将会上升;29%的受访者认为地产走势会是平稳发展。由此可见,保定消费者已经看到了调控政策的实施力度,看到了房地产市场的巨大压力。现阶段消费者的观望情绪很浓,所以,受访者有很大比例的人都认为保定楼市成交走势会下降。

图3-2受访者对于保定楼市成交走势的判断
图3-2受访者对于保定楼市成交走势的判断

  楼市成交走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素,也会对开发企业和购房者产生明显心理预期。我们建议开发企业应根据自身情况理性推出下一阶段的产品,切勿出现跟风现象,对市场造成大量同类产品的挤压。

  房价继续上涨成为楼市“关键词”

  如图3-3所示,45%的受访者认为保定房价将上涨,占据观点的大多数。此外,14%的受访者认为房价将波动下降,另有27%的购房者认为房价走势将会保持平稳,14%的消费者表示出房价充满不确定性的观点,认为会出现波动调整的状况。

图3-3受访者对于保定房价走势的判断
图3-3受访者对于保定房价走势的判断

  随着消费者素质的提高,他们看待房地产市场也变得越来越理智。消费者对房子的需求一直存在,所以房价大幅下降的可能性很小。大比例的保定购房者清楚的看到这一点,所以认为房价走势下降的比重很小。

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