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上市房企存货占比升破60% 万科未做减值准备

2011-09-14 10:48:17 来源: 深圳商报 作者:傅盛宁

  据Wind数据统计,今年上半年,A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人关注的万科A(8.08,0.01,0.12%)、保利地产(10.78,0.06,0.56%)、金地集团(5.83,0.00,0.00%)和招商地产(18.99,0.26,1.39%)四大巨头,其2011年二季度的存货数据分别为1713.66亿元、1392.57亿元、605.90亿元、444.70亿元,而去年同期分别为1115.31亿元、937.88亿元、453.63亿元、338.56亿元,今年上半年分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

  万科称压力小未做减值准备

  数据显示,“万保金招”这四大房企二季度存货量也出现环比较大幅度增长,今年一季度“万保金招”存货分别为1508.52亿元、1270.61亿元、522.45亿元、407.79亿元,二季度分别环比增长13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。按照8月销售数据,要想完全消化这些库存,万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。

  万科董秘办在回答记者有关提问时说,1713.66亿元存货包括了土地、原材料等,如果按照现房存货计算,万科到9月13日实际只有47.6亿元存货,这对万科来说不是太大压力,因为万科每个月就要卖出100多亿元的房子。而且现楼存货比去年年底的存货还要少,公司目前还没有做减值准备。2008年时万科做了减值准备,公司目前的境况比2008年要好一些,那时金融危机爆发,市场遭遇严寒,确实出现了拐点。而当前整个房地产市场还是比较正常的,财务状况、经营业绩都好于去年和前年,也比2008年好。当然,今年外部环境比2008年更难,主要是融资渠道变窄和限购政策。万科已经做好了准备,正在大力促销,积极减少库存。

  分析师认为销售放缓成趋势

  东方证券分析师杨国华告诉记者,从整个行业来看,这些上市公司的表现还是中等偏上水平。目前部分城市的房价已经开始下跌,同时由于限购限贷,楼市的买盘减少。但房地产投资却仍在增长,只不过增幅收窄。明年、后年进入市场的现房还会比今年增加。销售面积增长与较低的销售率同时出现,就产生了存货不断累积的现象。在存货不断增加的背景下,房地产的投资强度和速度必定会放缓。放缓的快慢很大程度上要依赖于未来商品房销售市场的变化情况。而在更加严厉的信贷和限购政策环境下,以及去年同期的高基数效应下,预计今年剩下数月销售市场增速可能会有所下降,房地产投资增速也将下滑。

  长江证券(8.72,0.04,0.46%)分析师苏雪晶认为,上市房企销售增长放缓已成趋势。根据上市公司公告,8月份万科销售面积增加而销售金额下降,金地集团8月份销售面积同比减少38.6%,签约金额同比减少26.2%。

  国信证券房地产行业分析师方炎认为,上市房企过去一年销售都很好,因宏观调控政策,今年下半年销售增速会降低一些。前期预售回款要结算后才体现为房企收入,因此明年的收成也应该不错,2013年就难说了。现在卖不好,会影响到后年的业绩。现在整个房地产行业开工意愿、买地意愿都已经降低,相信随着明年后年上市新盘减少,存货会得到逐步消化。

  海通证券(8.09,0.01,0.12%)分析师涂力磊表示,目前房地产行业呈现一种错位:房地产企业还很有钱搞开发,而个人买房的资金来源却在减少,必然导致未来一两年存货增加。根据统计,今年1至8月份全国房地产资金来源中自筹资金比重继续上升,达到5.47万亿元较去年同期增长23%。与此相反的是,与银行渠道融资相关的国内贷款个人按揭贷款增速仍在下滑。到今年年底,房地产上市企业存货增加是大概率事件,而消化库存取得如何效果,则看各个房企的销售策略是否奏效。

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