白瑞轩：楼市步入下行通道 房企保暖迫在眉睫

　　随楼市调控持续深入，商品房和保障房双腿战略不断迈进，国内人口结构也悄然变化，行业洗牌的预期越来越近，迫使房企特别是中小房企调整发展战略。

　　转入8月底，已超一半的上市房企公布半年报。据WIND资讯数据显示，截至8月22日，共有65家房企披露2011年半年报。此65家房企上半年共实现营业总收入839.65亿元，较去年同期的751.39亿元增长11.75%；实现归属上市公司股东的净利润140.91亿元，较去年同期的 117.50亿元增长19.92%，而二三线房企业绩降幅或亏损。

　　国内楼市在宏观调控政策大棒挥动之下整体发生紧缩，销售业绩和利润的大幅下降，后续发展动力已显下挫，部分房企存货激增不仅影响房业回笼资金，也严重影响房企拿地的热情，房企保暖已迫在眉睫。

　　即便房企上半年整体业绩出现了明显涨幅，该业绩主要源于成交活跃的二三线楼市，随着限购令扩编的实施，较好的业绩将告一段落。其中有四成房企业绩出现下滑，且业绩降幅居前甚至亏损的均为二三线房企，这些房企是同一线房企同台竞争的残局，未来将是更加严峻。多数房企的高负债率，也暗藏着无法预估的杀机。

　　浙江台州市由于炒楼狂潮的风靡，近日出台了限购令，这是限购扩编出台的排名前列站，限购将会发生“多米若骨牌”效应，限购城市也将会出现阵营式布局，逼迫着高房价向四线城市或县级楼市蔓延。

　　住建部也将炮制新招，为了防止异地炒房大军的蔓延，近期正在部署40余热点城市个人购房数将联网，一旦成功实施，将会遏制一部分投资客或炒房团，未来房企销售压力逐步加大。

　　世风日下，招招逼紧。楼市已步入下行通道，曾独霸楼市的温州炒房团逐渐从楼市中剥离出来，回收资本，向信贷、基金等金融领域转型。在国内楼市也曾闻名遐迩的山西炒房团，自从“煤改”之后，一掷千金的购房场面已成历史。

　　据悉，26日，30余家外省房企携中高端楼盘登陆山西，希望能在山西丰厚的民间资本上分得一杯羹。山西民间资本已向资产证券、基金或信托这类直接的融资渠道挺进。本次房企尽管都打出“海景”、“升值”、“奢华”等旗号，甚有北京某项目宣称“用玉石装修豪宅”，依然勾不起他们的欲望，观望或将已成常态，山西炒房团已为过去时。

　　楼市调控高压下，房企据自身特点，纷纷出招应对，以保存企业实力，增加保暖的筹码。

　　据中国证券报不完全统计，自6月以来，在北京产权交易所、上海联合产权交易所、天津产权交易中心、重庆联合产权交易所等主要产权市场挂牌转让的房地产股权项目达30余宗，挂牌金额合计超过50亿元。今年以来国内楼市持续调整，部分地产项目盈利前景黯淡。由于很多房企因资金链日益紧张，急需脱手旗下项目。由此楼市调整股东“退房”，地产股权项目密集转让，也是意料之中的，并不奇怪，如此一来，加速行业整合，有待行业健康发展。

　　绿城、雅居乐、中信等地产巨头最主要的业绩来源于海南，由于海南国际旅游岛的打造，海口和三亚周边无限购等原因的促使，部分大型房企望风而动布局海南，淘宝海南，未来竞争战局日益趋紧，也将非长久之计。

　　保利地产已开启“双高”战略，高价拿地大量开发高端项目，攀越高端路线。据世邦魏理仕观点：整个亚洲豪宅价格增幅放缓租金仍维持高位。保利地产的应对战略依然映射企业背景特色。

　　还有在土地和资金上不具优势，又难以涉足保障房领域的中小房企，企业存货量大，面临的资金困境，为规避楼市调控风险，无奈下纷纷转向矿产、旅游、影院等行业，以增加新的利润增长点，即便达不到预期，也能在声势上保存股价。

　　所以说，如今楼市已是“朝圣的归朝圣，凯撒的归凯撒”，以企业特色做出战略调整已是必然，速度慢或调整不力，否则将永远无机会。