房企试水养老产业 市场需求背后瓶颈显现

　　据参考消息-北京参考 转型之风在地产行业刮得正劲，住宅地产商大踏步跳入商业地产圈子已成主流趋势，而在度假产业风生水起的张宝全则用度假卡模式谋求度假产品营销转型。

　　为谋求更好的发展空间，地产企业大幅度触探新鲜领域。酒店物业、商业地产、甚至是养老产业正在逐渐兴起。尤其是后者，由于养老产业不属于销售型物业，且市场针对人群较为特殊，市场前景曾一度遭受质疑，究竟能否让房企耐住寂寞最终实现盆满钵满？

　　转型之后的盈利迷局未解

　　与酒店、度假、商业物业相比，养老产业的应运而生，让部分地产企业嗅到了新一轮商机，但较之其他物业类型，养老产业如何与市场需求相对接，仍旧是个不大不小的迷局。

　　2010年6月，总投资约70亿元的北京首创集团养老产业项目正式落户香河，曾引发市场的广泛关注。而近期，北京乐成养老投资有限公司旗下的恭和苑老年健康生活中心已正式封顶，将于2012年3月起正式接待老年客户入住，而这已是该公司在北京的第二处养老项目。

　　有业内人士忧心忡忡地提及，中国还没有一个养老项目被证实是成功的，可以被称之为商业模式的项目。目前的养老产业，大多沿用了以往普通地产开发的模式，特别是在泡沫环境下的开发概念，认为中国只要房子盖出来就一定能卖得出去。

　　但乐成养老投资总经理高峻松指出，养老地产一般分为持有经营和销售，销售模式跟普通地产并无区别，而持有经营本质上可以理解为商业地产，通过长期经营取得现金流，并实现投资回报，实现自负盈亏。他认为，养老产业注重长期收益，受经济环境影响较低。

　　习惯了挣快钱的地产商，突然放慢节奏，这种转型模式还是让不少地产企业退避三舍。某住宅地产商负责人称，公司更愿意在商业地产领域形成快速发展，因为那里的真金白银可以预期，北京日渐高涨的商业物业租金收益和强劲购买力让他们看到希望。

　　在和记者的沟通中，不少房企人士表达出了对养老产业的敬畏。不愿涉足，成为更多房企的共识。而少数房企迈向养老产业的同时，转型之后的盈利迷局，仍旧迟迟未能解开。

　　市场需求成转型初始动力

　　养老产业的兴起，表面是地产商迫于发展的转型之需，背后则有强劲的市场需求在暗中支持。专业机构称，中国的老龄化已提早到来，而养老相关产业的软硬件能级仍旧较低。

　　据统计，目前北京60岁以上的老年人口已达226.6万人。在上海，这一数字更是高达300.57万，占总人口数的21.61%，人口老龄化水平比全国平均数字高出一倍，已经接近日本、瑞典等世界人口老龄化的国家水平，养老地产的兴建迫在眉睫。

　　专家称，在不断增加的养老需求面前，服务水平与层次并不对等。数据显示，到2008年底国内有各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，占60岁以上老年人口的1.5%，其中低档养老院占比八成，中档占比约10%，新兴的高端养老院或疗养公寓占10%左右。

　　“养老市场的巨大缺口显而易见。”高峻松指出，虽然目前我国的养老主要是依靠家庭养老，但现代职业压力和越来越快的生活节奏愈发体现，独生子女养老压力趋于明显化，且老人对生活品质的要求越来越高，养老机构的发展迫在眉睫。

　　相比于国内，包括美国、日本在内的发达国家，其养老产业的发展已经较具规模，而独立企业的推动作用异常重要。以美国为例，诸多上市的养老服务机构往往都具备自己的房地产信托基金，并且具备相当规模，旗下拥有几百个项目和六七百个养老社区并不是罕见之事。

　　“我们的国情较为特殊，但国外的养老产业先进经验我们却是可以借鉴的。”高峻松说，养老问题是社会化的福利问题，地产商介入，可以更为高效地达到养老场所及服务的优先形成，从而能够更集约地利用社会资源、城市资源，促进社会和谐发展。

　　突破瓶颈考验运营能级

　　投身养老产业，更多的房企还在苦苦寻求突破口，在声势浩大的背后，业内对于单个养老项目能够存活多久，仍抱有一定疑虑，发展的瓶颈摆在房企面前。

　　业内人士指出，因地制宜地建设与当地人居环境、消费水平、生活方式相辅相成的养老服务体系，是后期项目能否博得客户认可的关键因素。因为目前多数房企对养老产业的运营仍处于扫盲状态，谁能把握市场味口，谁将率先占据养老市场主动权。

　　面对记者的提问，高峻松直述，在进入养老产业后，才知道是地产行业是相对较为简单的分支，建设并不难，真正难的是为老年人提供养老服务，如果怀着短期盈利之心进入市场，无心在服务体系上悉心栽培，那很难在养老产业取得突破，最终很有可能改行他道。

　　有业内人士提出观点称，老年人一旦住进老年服务机构，不会因为经济形势的走低而出现大幅迁动，相比旅游业、酒店业等物业类型，养老产业的固定收益稳定，因此，应当积极鼓励开发商大举进入养老地产，形成良性竞争，将最终的选择权交给市场。

　　另有专家表示，这种良性竞争一定要建立在市场化基础上，只有定位为长期投资者，做好长期从事这个行业的准备，才能通过经验累积获得利益。如果不市场化，包括土地等财富属性很难分清，后期需要补办相关手续，这些细节对于不少企业会形成严重的阻碍作用。

　　虽然面临发展瓶颈，但房企涉水养老产业的脚步已经迈出，究竟能否快速和市场需求相对接，还是在短暂坚挺之后南柯一梦，通过市场的检验之后，答案自会揭晓。