"地王"不再 土地市场流拍寒潮来袭

　　习惯制造“地王”偶像的中国“土地造星工厂”，已在瞬息间沦为“流拍、流标、底价成交”的买方市场。刚刚披露或正在披露的各种年中数据，让人看到了中国上半年土地一级市场披上的那层寒霜。

　　在这方寒意渐深的市场上，掩含着开发商与“地主”的对抗，潜藏了地方政府与中央的角力。而此时的地方政府已然债务缠身，在中央清理地方融资平台的指令下，正急得拆东墙补西墙。

　　地方不想输掉这个市场，只好死扛高昂的地价；急于找米下锅，便减持国资公司股票；中长期的筹钱主意，则可能已经打在了提升国资证券化率上。

　　地方政府何去何从？北京率先做出了口头表率。

　　北京市新近公布的 “十二五”GDP年均增长目标确定为8%，由此成为全国31个省区市中“”。

　　北京官员在媒体面前反省了包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式，并表达了“摆脱GDP崇拜”的决心。

　　北京的决心，可能打乱了地方的阵脚，它给土地后市带来“最坏”的预期，但也可能从此救赎那些挣扎在土地财政上的地方执政意志。

　　滇池岸边“醉生梦死”的土地故事，终于讲得捉襟见肘。

　　刚刚过去的两周里，昆明不断将滇池北岸估值逾70亿元人民币的储备地块，密集推向土地一级市场。

　　然而，这批长期受到国内资本市场追逐的“题材”地块，在强势推出后，仅仅赚到了“昆明今年规模土地交易”的吆喝，拍卖大厅接连飞出“流拍”和“底价成交”的坏消息。

　　而且东部浙江的土地似乎也有入冬之感。

　　7月18日，“住在杭州网”的一位见习工作人员，通过此前对浙江省各地市及县市国土资源局网站、公共资源交易中心网站、招投标网以及浙江省国土资源厅、中国土地市场网等官方网站公开的海量土地信息进行提取整理后，当天发布长达11个页面的统计数据：“2011年上半年，浙江省流拍土地共计121宗，流拍土地总面积约合4893亩。其中，温州共有30宗土地流拍，总面积达1096亩，位居全省流拍榜首。”

　　这一号称“土地头条”的新闻，经国内媒体确认后被飞速引用、转述，而突然置于聚光灯下的浙江土地一级市场，其状况让人颇感惊诧。

　　云南21宗地接力流拍

　　组织方把这次拍卖安排在云南“两会”召开地---海埂会堂，云南地方媒体亦早早从6月就不断为这次拍卖吹风，直至将本次拍卖拔高到“昆明城市发展进入以滇池为中心的‘滇池时代’”，但“坏消息”还是在7月13日排名前列批拍卖结束后就立即演绎成市井桥段。

　　当天，昆明市湖滨生态城(官方备注：环湖东路三个半岛)项目(下称环湖东路项目首期)25宗国有建设用地排名前列批13宗地块使用权公开拍卖，拍卖现场不仅遭遇了上述低迷的市场情绪，拍卖结果也爆出冷门。

　　13宗地中，有6宗土地分别因竞买人数达不到要求的7人，中止拍卖，有3宗地因无人举牌流拍，其余4宗地均以“底价成交”，均价约412.9万元/亩。

　　拍卖公告显示，此次环湖东路项目首期25宗地共计约1623亩，底价总计近70亿元，土地用途限制在商业零售、商务办公、旅游业等相关领域，即为商业、旅游地产，出让期限40年。

　　按照计划，项目分三批拍卖，第二批7宗地、第三批5宗地分别定于7月18日、22日拍卖。拍卖看点集中在第三批，该批5宗地底价总计逾35亿，其中4宗地单宗底价都在6亿元以上。但到7月17日，第二批地块拍卖流产的传言已经在昆明地产圈传开。18日，传言被证实，组织拍卖的昆明星迪嘉拍卖有限公司该项目负责人黄卫告诉记者，由于7宗地各自竞拍人数都未凑够7人，第二批拍卖中止。

　　22日上午，黄卫在接到记者电话时苦笑，原定于下午3时开始的第三批拍卖同样因竞拍人数未达要求而告取消。

　　至此，环湖东路项目25宗地共有21宗流拍，这个结果已大大超出拍卖公司预料。

　　不得不撑的高地价局面

　　昆明的心气依然昂扬，地价出奇坚挺。

　　国土资源部7月18日公布数据显示，昆明市二季度综合地价为5606元/平方米，同比去年二季度上涨51.06%，涨幅居。“土地不断流拍，地价还往上涨，只能说明这个价格是政府硬扛住的。”昆明一家具有地方融资平台背景并从事土地一级开发业务的公司负责人，日前向记者提供了对该现象的系统分析。

　　一方面，政府本轮卖地，是在清理地方融资平台的背景下展开的，大量债务偿还压力，使得政府急于高价抛售土地套现。

　　另一方面，“中央有些政策传到地方变了样，比如，中央出于民生考虑，要求地方在土地出让纯收益中提取10%用于保障性住房建设，地方政府直接就把这个10%加到地价上，现在又让提取水利基金等，都直接加成地价。”

　　前述西安开发商是2008年房价“拐点论”的过来人，其对地方政府拼死不降地价亦能感同身受，在他们看来，政府和开发商处境差不多，不同只在于开发商怕降房价，而地方政府怕降地价。“政府手头每一块土地，大都关联到地方平台公司在银行的巨额贷款，如果地价暴跌，资产全面缩水，那就是个大窟窿。”其所说“大窟窿”，应指平台贷款的系统性风险。

　　据昆明市土地和矿业权交易中心数据，一季度里，昆明共推91宗土地，流拍4宗，成交土地大都未收获理想溢价效应，其中3月份36宗地全部以底价成交。

　　昆明原市政府地块系另一片具有风向标意义的黄金地块，该片区约80亩土地于3月排名前列次公告拍卖时，地产机构给出了成交价4000万元/亩的预测，“可能登兔年地王之位”。

　　该片区规划调整后曾计划于6月24日二次拍卖，但当天的拍卖终因竞拍人数不足而告中止。

　　这一地块流拍顿时让昆明土地市场显得云山雾罩，本地房地产专家、云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研曾对媒体惊叹：“这样的地块两次流拍，我真是百思不得其解，那么好的位置、那么好的规划、不算高的起拍地块均价，在我看来这是傻瓜也能赚钱的项目，这应该是商家的必争之地才对。”

　　显而易见，此次环湖东路项目首期地块拍卖遇冷，只是昆明土地市场低迷行情的一种延续。

　　环湖东路项目首期地块拍卖背后，昆明还在下一盘很大的棋。

　　云南省委、省政府从2003年即部署“一湖四环”、“一湖四片”的现代昆明发展战略。其中，“一湖四片”即指以滇池为中心，构建以昆明主城核心区、呈贡新城区、晋城新街新城区、昆阳海口新城区等四个片区组成的“大昆明城市区”。

　　这个内含庞大造城计划的发展战略，被寄望“到2020年将昆明建成‘东方的日内瓦’，而环湖东路项目片区开发在这盘壮观的棋局中，几近于拱到楚河汉界的“中卒”。

　　此次拍卖之前，云南当地媒体即以《昆明环湖东路半岛环滇开发排头兵》描述地块区位，称该地块所在板块“是主城与呈贡新城(昆明新行政中心)过渡带，是顺应昆明向山水园林城市转型的核心区域”。

　　不过，这个由云南城投3年卧薪尝胆打造的“排头兵”阵容，已经在土地一级市场折戟，这对昆明“一湖四片”的棋局有些不利。

　　流了再拍，拍了再流

　　从2011年1月到6月，温州土地流拍竟成一本月月有记录的流水账。

　　据披露，1月，“新国八条”出台后，月底温州一共推出了11宗地块，全部流拍。“住在杭州网”注意到，“这种情况在土地供给一直紧张的温州实属罕见”。

　　一季度结束后，温州市土地市场的流拍行情已见端倪，温州房管局副局长余跃彬随后对媒体表示：“房产商拿地热情明显降低。”

　　上半年，温州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地总面积共计约合1096亩。流拍地块的一个重要特征是，“其位置大多处于城市中心或者重点发展的新区，起拍价格均不菲”。

　　宁波居浙江流拍榜第二位置，半年流拍18宗地。其中辖区鄞州区投资创业中心II-3-C地块在4月21日流拍，则有象征意义。

　　据“住在杭州网”披露，2010年7月拍卖出让鄞州投资创业中心II-3-E地块时，浙江雅戈尔、荣安、坤和、和协、银亿等一批本地实力房企激烈角逐，“经过186轮鏖战，荣安地产以8600元/平方米的价格一举拿下，成为2010年鄞州土地出让楼面价的地块。”

　　而与这块热地十分接近的II-3-C地块，到2011年4月被推向市场时，几遭无人问津的窘境，最后“终因竞买人数不足而取消拍卖，这是今年鄞州出现的第三宗流拍地块。”

　　7月24日，“住在杭州网”继续发布长达7页统计数据，披露“不少地是流了再拍的地块，而更有不少是拍了再流的地块”。统计显示，这一数量达35宗，占上半年浙江省11地市土地流拍总数约29%。

　　挣扎在“流拍、再拍”泥淖中的浙江，不得不突破“宁流拍不降价”的生死线。前述鄞州投资创业中心II-3-C地块重新挂牌时，出让起拍楼面价由原来的8000元/平方米降至7410元/平方米，降价幅度7%。

　　然而，开发商仍不买账，到7月7日上午10点报名截止时，没有一位开发商前往报名竞拍，致使该地块遭遇降价后再流拍的境地。

　　此外，浙江舟山等地亦有降价再拍现象，虽然最终成交，但几无溢价效应。

　　“最坏”的市场预期

　　浙江“土地头条”曝光第二天，7月19日，监测数据：2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%。

　　京、沪土地市场自去年年中即率先出现小范围价格松动迹象。媒体披露，去年，因无人报价，北京朝阳区金盏乡、房山区长阳站和丰台区花乡等4宗地块集体流标，在此前后，受到关注的顺义区马坡镇新城9号地西侧地块，也以流标形式收场。

　　上海公开成交信息显示，去年松江区广富林2-6号地块的楼面地价与相邻地块相比，价格跌幅达19%。这一案例旋即被解读为“上海土地市场近一年以来，地价出现下调趋势。”

　　但这些零星个案对京沪两地土地市场基本面并未形成今天这样的冲击，其中，2010年北京土地总收入达到1641亿元，居。

　　转眼跨入2011年，北京的流拍行情开始逐渐明朗。北京一季度统计显示，全市土地市场成交面积、出让金总额、平均楼面价，均大幅下降。

　　据《21世纪经济报道》，2011年4月13日，北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元。20日北京又有3住宅用地招标入市。从投标情况来看，顺义2地块流标，密云地块报价刚刚超过底价。

　　上周，公开披露的北京市“十二五”GDP年均增长目标确定为8%，由此成为全国31个省区市中“”。

　　北京市官方对此做出一连串表态，其中明确提出了对包括“靠高价卖地增收、靠高房价和多卖房增税”在内的发展模式的怀疑，下决心“摆脱GDP崇拜”。

　　北京这一重大转变，无疑给了土地市场“最坏”的预期。