开发商购地热情降温 底价成交地块大增

　　今年以来,各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份,上海共成交25幅经营性用地,其中近8成地块零溢价率成交。今年前3个月,南京共挂牌出让土地12幅,其中有8幅地块以底价成交。4月27日,南京国土局出让4幅地块,其中3幅地块为底价成交。

　　素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块,最终全部流拍。这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。而今年前4个月温州土地成交行情也基本为底价成交。

　　4月20日,北京有3幅住宅用地入市招标,结果顺义区的2个地块流标,密云区地块的报价仅超过底价。6天后,北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地成交的溢价率22%,仅为8%。

　　根据以往经验,土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。而此轮市场如此表现的原因则是多方面的:总体来看,除住宅类商业用地减少外,整体土地供给并未明显减少,但因为多数开发商仍执著于住宅开发,因此商业用地、保障性住房用地多以底价成交。比如上海3月份成交的25幅经营性用地,其19幅底价成交的地块全部为商业用地和保障性用地,没有一幅商品住宅用地。仅有的4幅住宅性用地溢价率仍然达到41%。

　　不过,即便是商品住宅用地,开发商的购地热情也已经开始降温,这其中包括对政策的观望,也有资金乏力的无奈。

　　不久前,上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙C02-18商业地块,溢价率高达146%。不过,和2009年同样位于迪士尼板块的川沙A08-03地块相比,其成交楼板价已经由当年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多业内人士感慨,近似疯狂的地王时代已经远离土地市场。

　　也有业内人士担忧,土地市场现在的供给紧张可能会演变成未来的楼市供给压力。尽管开发商目前有大量存货在手,但相对上海每年大量的新增需求,一旦限购取消,供不应求的局面可能随之到来。

　　房企拿地乏力的另一个原因是资金的紧张。根据沪深两市136家地产上市公司季报数据,今年一季度,136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元,比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元,增幅达到40%以上。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元,同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在负债方面,Wind资讯统计,一季度上市房地产企业总负债达10458亿元,较去年同期增长41.27%。

　　经营收入的减少更令房企资金链雪上加霜。据了解,113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%,其中一季度净利润出现同比下滑的达到了42家,出现亏损的房企为25家。“万保招金”等龙头企业盈利虽依然保持增长,但增速已经出现放缓迹象。大量中小房企增长更显乏力。

　　“银根紧缩,销售乏力,开发商的拿地热情自然会受到影响。这种局面持续下去,短期内房价会有所松动,但长期来看,只要开发商资金链不断,挺到需求松绑,可能会寻得涨价时机再出货。”一位房企高层表示。