房企国内融资难 外资成救命稻草

　　近日，中国欧美房地产开发有限公司赴美IPO，俨然成为今年以来大量房地产企业资金短缺问题日益严重的真实写照。相关统计显示，今年1～2月，房地产企业利用外资占我国实际使用外资总额的近一半，在严格的调控大棒下，外资已成为了房地产企业的“救命稻草”。

　　市盈率低至5倍也发行

　　3月23日，中国欧美房地产开发有限公司向美国SEC提交IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4～6美元，成为为数不多赴美上市的中国房地产企业。以发行中间价计算，此次欧美房地产拟融资规模为2000万美元。

　　而根据已披露的财务数据，欧美房地产2010年营业收入约1.1亿美元，利润约3494万美元，对应发行市盈率约5倍。在目前A股房地产公司市盈率普遍不低于8～10倍的情况下，欧美房地产此番选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的60%，从一个侧面反映出国内资本市场渠道受阻、房地产企业公司融资困难的现实。

　　房企寻求外资解难

　　今年开年以来，国家对房地产行业的调控政策重拳迭出，在严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场（IPO、增发、配股、债券）等常规融资渠道，均已对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金及境外资本，成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。根据商务部和国家统计局公布数据显示，2011年1～2月，我国实际使用外资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿元，已占总额的近一半，凸显出房地产行业融资困难、寻求境外资金纾困的趋势。

　　融资渠道日渐变窄

　　ChinaVenture投中集团统计显示，2007～2011年房地产行业融资规模整体呈下降趋势，虽然2009年金融危机结束后出现短暂复苏，但资本市场对该行业判断始终谨慎，预计2011年中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等方式融资的规模，难以超过2010年64.4亿美元的水平。

　　从融资方式上来看，最近5年来IPO融资规模持续下降，从2007年的72.2亿美元降至2010年的12.4亿美元，今年至今仅莱蒙国际一起房企IPO，融资规模2亿美元。与此同时，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式，增发融资规模从2007年的24.2亿美元增长至2009年的49.5亿美元，债券融资规模从2007年的2.1亿美元猛增至2010年的46.2亿美元。今年以来，房企发债和配股融资分别为3起与1起，融资规模分别为8.7亿美元和0.3亿美元。

　　中小房企将遭洗牌

　　统计显示，2007～2010年，房地产行业的并购交易总规模呈现整体增长态势，虽然2009年受国际金融危机影响有所下降，但三年间整体增长超过40%，至2010年达到72.2亿美元。2011年至今，国内房地产行业并购交易完成金额5.97亿美元，并购案例12起。

　　ChinaVenture投中集团分析师万格认为，密集而至的行业与金融调控政策，增加了众多中小房企的融资成本和现金流压力，也使其后续拿地、开发与销售受到较大制约。在这场资金寒冬中，资金与土地储备较充裕、现金流控制良好的已上市房企无疑具备较强的竞争优势。未来企业并购或将成为优势企业整合土地、项目与品牌等资源的重要手段，国内房地产行业的集中度将因此有所提高。