个人住房转让营业税调整 购买不足5年出让全额征收

　　1月27日，经国务院批准，财政部 国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税[2011]12号，对个人住房转让营业税政策进行调整。

　　记者了解到，通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2009年12月22日，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2009]157号）规定，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　前后两个政策比较可知，个人将购买不足5年的住房对外销售，无论是普通住房还是非普通住房均全额征收营业税；实行差额征税的，现在只适用于购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税的规定没有变化。

　　销售住房购买时间确定：以“房屋产权证”或“契税完税证明”注明的时间确定购买时间。对“房屋产权证”和“契税完税证明”二者注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定，即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

　　据了解，普通住房的划分标准：根据《河北省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》（冀政办〔2005〕14号）公布的标准，凡享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：

　　（一）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；

　　（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

　　（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

　　营业税免税核准手续：销售普通住房的个人申请办理免征营业税手续时，应向住房所在地主管税务机关申报窗口报送如下资料：1、《纳税人减免税（费）申请表》；2、销售方身份证及复印件；3、房屋产权证及复印件（有契税完税凭证或购房发票的应一并提供）；4、房屋销售合同及复印件；5、税务机关要求的其他资料。

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　　容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

　　一般而言，容积率分为独立别墅为0.2~0.5； 联排别墅为0.4~0.7；  6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0； 18层高层住宅为1.8~2.5； 19层以上住宅为2.4~4.5；

　　住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅，并根据不同城市的特点有所差别。