持续加息打击买卖双方 "不差钱"开发商也心惊

　　阳光家缘数据显示，从大年三十到新年初五，6天时间里广州全市的网签数据惨淡，全市没有热销的楼盘，仅47套网签，日均不够8套。而春节前一周，广州市网签有1658套，日均276套。两者相比，成交骤减达83%！

　　农历年前的房产税、新“国八条”余波未平，央行在春节假期还没开工的正月初六突然宣布开年加息，节后住宅市场成交告急，本来就有点迷茫的开发商更是看在眼里，急在心里。

　　从2月9日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。此次加息是央行在兔年的加息，同时也是短短一个多月来第二次加息。同时，也是继去年10月以来百天以内的第三次加息。

　　央行的连续出手，无疑显示出加息周期已经悄然而至。当一个“周期”来临，相对于买房者的老百姓，卖房的开发商要更为敏感，此次加息本身的幅度并不大，但牵动着开发商神经的是加息“迈碎步”，不断地加，终会产生从量变到质变的变化，“温水煮青蛙”的后果难料。

　　本次加息较温柔，叠加起来像“开水”

　　每轮加息，都是一个漫长的过程。上一轮加息周期，自2004年至2008年，共计加息九次。这轮加息周期，始于去年10月，现在属于第三次。未来还会有几次？杨红旭认为，那要看CPI的脸色。本次加息的主要目的就是抑制通胀，是因为今年1月的CPI，可能会超过5%，创两年来的新高，但作为资金高度依赖型的房地产业，无疑是首先“被”伤痛到的。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小，直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市而言就进入“温水煮青蛙”的阶段。

　　虽然加息的“温水”阶段并不十分可怕，但若借助其它政策来添一把火，结果就另当别论了。自去年以来，房地产调控已历经三轮，尤其是上月底出台的新“国八条”，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点征收房产税，这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。

　　打击买卖双方，“不差钱”房企也心惊

　　就在2月9日加息排名前列天，房地产龙头万科夜间发布2011年1月销售数据，1月份公司实现销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%，这刷新了该公司月度销售纪录，也是国内房企月销售首超200亿。这只是房企“不差钱”的一个代表。

　　据相关统计，截至今年1月10日公布了2010年度的业绩预告的30家上市房企报表显示，其中有20家公司预告业绩增长，4家公司业绩不发生大幅变动，业绩预增公司占比为66.67%。对此，清科研究中心分析师徐卫卿认为，尽管很多房企暂时不差钱，但在严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道变得越来越狭窄。IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧，而加息则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

　　最让房企“心惊惊”的，是市场另一方———买家心理预期的改变。雪上加霜的是，去年以来房贷政策持续紧缩，首套住房首付已由二成提至三成，贷款利率已由七折升至八五折，目前部分银行已再度提高到基准利率。至于二套房贷，则更为严苛，首付最少六成，利率为基准的1.1倍。若以20年期100万贷款计算，则当前首套房贷的利息已达80万元，比七折利率时期增加约33万元之多，增加约70%。加息势必加重买家的观望，这是开发商最不愿意看到的。

　　新政下中小房企承担主要压力

　　招商证券(香港)联席董事张春志在接受《羊城晚报》采访时指出，加息后，中小房企的处境更不容乐观。尤其对于民营房地产企业，大型银行考虑到资金风险，一般不愿意借贷，即使贷款，利率也普遍高于借给国有企业。民营企业又不可能借助海外融资，大多企业不得不借助信托类或者私人财团借款，利率很高。

　　事实上去年以来的调控影响，不少小型房企因为拿地以及资金原因，逐步被大型企业收购。清科研究中心此前发布的一份报告显示，2010年前三季度，房地产行业完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。很多大开发商短期内资金都比较充裕，严厉的政策对他们的资金链短期内形成不了杀伤力，这就意味着政策带来的压力主要落到部分中小企业身上，导致其面临较大的资金压力，如果宏观调控政策继续收紧下行，行业洗牌在所难免。