住宅地产投资"四面围城" 河北商业地产春天到了?

　　商业地产能否成功，硬件只是一个基础，开发商的招商引资能力至为关键。

　　住宅地产投资“四面围城”

　　2010年堪称“房地产调控年”，政策频出，让炒房成本步步推高，预期获利空间节节压缩。

　　4月，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭贷款首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。并且，对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　如果说这排名前列轮调控对特定地区执行特殊政策的表述还相对比较温和，9月底，被业内人士称为“史上最严厉”的“二次调控”出台，以“一刀切断”第三套房贷、首套房首付30%等铁腕措施，大幅度降低购买力量，来表达政府控制房价的决心和手段，明显让很多人感到了“寒意”。

　　11月3日，住建部、财政部、人民银行、银监会再次联合下发通知，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款，彻底关闭靠贷款投机炒房的所有可能性“闸门”。
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　　从土地、房贷利率差、购买资质到税收，一道道绵密的调控政策，无不指向之前直线上涨的房价，楼市“四面围城”，预示着政策环境不可遏制的逆转。

　　泡沫翻涌的住宅地产安静了许多。一位不愿意具名的房地产销售经理承认，目前石家庄的住宅楼盘成交“普遍不活跃”。

　　商业地产迎来春天了吗

　　住宅地产的锁链加身，让多年来不温不火的商业地产开始有点“人前显贵”的意思，有人更是干脆把2010年称为“商业地产年”。对此，石家庄金正房地产开发有限公司副总经理段亚说：商业地产的发展其实有其连续性，很难说会突然爆发式地增长。

　　但他同时承认，在住宅地产投资连遭政策打压之下，商业地产的吸引力确实日益凸显，“资金的走向感觉非常明显，总量惊人”。

　　据介绍，广义上的商业地产分为商贸流通服务业设施和商业办公设施两大类，其中商贸经营性的商业地产又分为许多细分的业态种类，比如街区型、邻里型、步行街型或大商业外铺等。

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源说，从去年9月到12月，石家庄的商业地产是以每月增加销量1万多平方米的幅度递增的。而今年以来，根据国家统计局公布的数据，前三季度商业地产的销售态势好于住宅，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房则分别增长49.9%和48.2%。

　　承接此种态势，越来越多的开发商从专注于住宅地产转向对商业类项目感兴趣。证据之一是国内已掀起城市综合体项目的投资开发建设热潮，其规模和体量以及放量增长的速度，都是此前商业地产史上的。

　　此外，全国的开发企业如万科、保利地产、龙湖地产等，都已明确表示今后将增持更大比例的商业物业。石家庄市聚和置地房地产开发有限公司总经理周瑾明说，公司还没有决定转型商业地产的打算，但已经开始从正在开发的住宅项目配套商业入手，更多地向这一领域投注精力。

　　业内专家指出，出租物业获得稳定收益是地产企业度过行业低迷“寒冬”的重要金融手段之一，这也是众多资本涉足商业地产项目的主要原因。不过，即便商业地产已经迎来发展的春天，却仍然需要面对一个无可回避的问题，那就是市场的消化力，能否承受众多规模实力不等、经验参差不齐的开发企业纷纷抢滩登陆？

　　通胀预期催生商业地产投资热

　　在段亚看来，无论是住宅地产还是商业地产，其中相当一部分投资人群是被“逼入楼市”的，“越来越明显的通胀预期，货币贬值的压力和投资渠道狭窄的现实之下，目前最有效的资金保值出路还是买楼”。

　　段亚把目前热衷投资商业地产的主力人群概括为“家有闲钱”。这些人群分布在各行各业，年龄在35岁到45岁之间，大致划分为三个档次，分别是30万以内、30到50万、50万到100万，不同档次的人会表现出不同的产品需求。段亚认为，资金实力在这一区间的人群“最广泛，同时投资渠道也最窄”，因为投资实业资金太少，投资证券风险太大，他们构成着“保值性投资的主体”。

　　万达广场预计将于本周推出的公寓项目目前的“旺销”佐证了这一点。据已经领取了“金卡”的在省会某媒体工作的王女士介绍，公寓据说只推出不到千套，领卡时简直“被人山人海吓着了”，还得等着再抽签，“不一定买得着，先排上队再说”。

　　已经拥有两套住宅的王女士说，自己之所以选择此时“出手”，是因为一方面担心存款缩水，另一方面万达的公寓项目单套50平方米的面积、35万元的总价格“还能接受”。

　　同前几年的“商铺热”时人们喜欢街铺、对单价敏感、关注回报不同，段亚介绍说，目前这一轮投资人群主要表现为对面积和单套投资总额敏感，“最在意资金的安全和保值，投资回报率反而排在其次”，而且投资行为更理性，看重项目规划和开发商运营能力，“有的人甚至比我们分析得都透”。他认为，这说明商业地产从原来只有“金字塔尖”的人购买，正在逐渐变为一个大众的投资产品。(来源：河北日报)