区域报告:"价格洼地"南市区 "挤出效应"下咋购房

　　前言：二轮调控一波猛过一波，保定楼市却依旧安稳地过着自己的“小日子”。房展会后，秀兰尚城 (论坛 新闻)率先提价，随后，北部各盘纷纷效仿。那么向来处在楼市“价格洼地”的南市区楼盘又将做何反应？在“三年大变样”的号召下，南市区面貌是否有了脱胎换骨的改变？在北部楼盘不断提价的情况下，被“挤出”北部市场的“刚需族”们面对着南市区多个在售或接受咨询的楼盘应该做怎样的选择呢？带着这些问题，记着踏上了本次区域报告探访之旅。

　　老城区发展速度似放缓 价格洼地难避免

　　保定作为直隶总督署的所在，历史上曾经盛极一时，如今天威路上的老城墙仿佛还在诉说着那故去的旧日繁华。过去的保定并不大，但是最繁华的莫过于南市区铁路以东，天威路和裕华路之间的一片区域，这是保定府最初发轫的地方，保定向东向北发展都是后话了。
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　　今天的南市区在行政划分上主要是铁路以东，西大街、东关大街以南至南二环这一片广阔的区域。对于拥有土地102平方公里，人口30万的南市区来说，低矮的建筑看起来那么不和谐，破败的街道是那么有碍观瞻，“改造”似乎成为这里少有的主题。因为是老城区，所以整体环境相对较差，全市需要改造的“三大片区”里，有两个就位于南市区，分别是府河片区和清真寺片区，搜狐焦点对这两个片区都曾经做过区域报告。

　　城市要发展，必须要除旧布新，旧城改造总是伴随着城市的阵痛，对于孕育了一代人的南市区旧城来说，保定人对斯充满了感情，同时也期待着它脱胎换骨的改变。

三丰路上沿街门面多为五金汽配等，显得有些不宜居

　　1998年，南市区经历了一次大的行政区域划分，将周边的25个村落纳入其中，形成了辖区内最多城中村的区域局面。因为城乡发展的不均衡，南市区渐渐同新兴的北市区、新市区产生了一定的差距。体现在表层上就是辖区内整体情况脏、乱、差。同时，保定的汽车工业落户南市区，使得南市区的三丰路变成了汽配、汽修的集散地；同样在三丰路上，又矗立着保定市著名的南郊蔬菜瓜果批发市场，缺乏强有力的管理使得商贩们常年占道经营，果皮菜叶散落满街，交通状况令人怨声载道……这一切，将南市区的宜居度大打折扣；反观保定北部，宽阔的道路、现代化的建筑都昭示着保定发展的决心，保定人将置业信心也投向了那里，南市区楼市的价格洼地随之形成。

　　北部高房价造“挤出效应” 南市区楼盘绝地反击

　　我们在采访南市区大盘嘉森•理想城 (论坛 新闻)的营销副总杜俊萍女士时，杜总曾提到了“挤出效应”这个观点。她认为北部的高房价使得一些购房者望楼兴叹，一部分迫切需要买房子的刚需购房者将目光移向了南市区，这就是所谓的“挤出效应”。正因如此，杜总表示市民应对南市区的楼市充满信心。政府在着力进行低碳城市建设，南市区的一系列问题也会得到改善和解决。

　　在南市区，记者根据繁荣状况以及楼盘共性，以莲池南大街和三丰路以界，将其分成了三个区域。这三个区域虽同属南市区，却有各自的特点，不可一概而论。

　　排名前列个区域是铁路以东、东二环以西、西大街-东关大街以南至三丰路。这一区域内，有保定市老牌商圈--裕华路商圈，经济比较发达，由于区域内本身就有成熟的小区，所以相对于北部新城来说，各项配套也都比较完善，更具有成熟而浓厚的人居氛围，所以，它不等同于南市区完全意义上的“价格洼地”。而且在区域内“三年大变样”重点要改造的地方，有紫御美墅这样的市中心高端稀缺楼盘，也有裕东公寓这样集购物、娱乐、金融于一体独立王国式社区项目，后者较高单价已经达到了10000元/㎡，而紫御美墅的均价也已达到了6500元/㎡。之所以达到这样的价格，与其城市中心稀缺地块、稀缺高品质楼盘有关。同时，亨百俪小商品城带来的商业地产也带动了该区经济的发展，所以说在南市区，这一段区域还是经济状况相对较好的，同时也是居住环境比较适宜的。前不久，央企也将目光放在了这个区域，泰和•福地水岸这个大盘也将揭开神秘面纱，届时高品质的社区环境居住条件必将会给南市区楼市乃至整个保定房地产界一个冲击，人们置业的侧重点因此产生由北至南的改变也未可知。

　　南市区第二个区域是莲池南大街以东至东二环、三丰路以南至南二环。该区距离裕华路商圈不远，又拥有像保定一中、二中、址舫头小学等学校，教育资源丰富，区域内有南部稀缺大盘嘉森•理想城，该盘是保定市较大的城中村改造项目，以两室、三室等中小户型 (论坛 新闻)为主，为购房者提供较大的选择余地。未来的嘉森•理想城建成将与其北边的卓雅豪庭 (论坛 新闻)连接成片，对于整个南市区楼盘品质、形象都是一个提升。

　　第三个区域是南市区宜居度相对较低的一个区域，就是莲池南大街以西至铁路线，三丰路以南至南二环。由于该区域内所辖的城中村比较多，所以发展相对落后。区内的楼盘像锦绣城 (论坛 新闻)、枫林花溪 (论坛 新闻)、鑫达城 (论坛 新闻)、鑫欣文雅苑 (论坛 新闻)、锦绣鑫城 (论坛 新闻)、尚书苑 (论坛 新闻)、秀兰城市美地 (论坛 新闻)等都是价格相对较低的，这些楼盘将来建成，都将会是对南市区整体面貌的改善。就目前来说，鑫欣文雅苑、锦绣鑫城、尚书苑三个盘因为位置比较好，周围配备比较完善，所以相对来说人气比较高；城市美地虽然地处南二环，显得有些山高路远，但是因为是老牌房企秀兰房地产的招牌，所以也有一定优势，同时，城市美地的出现，也填补了该区域没有品质大盘的少有。相对来说不甚理想的恐怕要数锦绣城、枫林花溪以及鑫达城，虽然这三个盘品质都不差，但是因为离市区较远，而且项目所在的莲池南大街交通状况实在是不敢恭维，而影响到了一部分目标客户的选择。

　　总之，在保定北部房价不断攀升，超出一般工薪阶层能力承受的范围情况下，一部分刚需购房者被“挤出”和分流，这些迫切需要置业的刚需购房者不得不将目光锁定在价格相对偏低的南市区。但是购房者在置业的时候也要仔细选择，如果是纯刚需客户，则二、三区域内的楼盘都可以作为考虑对象，这些楼盘随着南市区的发展也都有一定的升值空间。而高收入者作为投资，可以选择排名前列区域内的紫御美墅或者裕东公寓，这两个盘位置优质，作为长远保值投资都是不错的选择。

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