不满意物业服务 7000户大社区业主欲自治经营

　　拥有7000户业主的柏林爱乐小区，入住7年来，业主大会一直难以启动。这在京城很多小区中存在。但罕见的是，业主们推选的业委会筹备组提出一个大胆的设想：尝试业主自管。这个想法在业主中赢得支持。

　　但因为没有开发商的支持，业委会的成立始终举步维艰。然而，10月1日起，北京市新的《物业管理办法》正式实施，其中多项举措将破解业主大会的成立难题。

　　这对于柏林爱乐小区的业主来说，将是一次新的契机。

　　业主不满物业服务

　　柏林爱乐小区位于朝阳区常营，从2003年入住，业主约7000户，建筑面积61万平方米，由开发商指派的前期物业北京正中方物业管理有限责任公司进行管理。

　　多位业主称，小区一直存在管理不严的情况。“贴小广告的、收废品的、擦油烟机的，小商小贩和外来人员、车辆随便进，业主被盗现象时有发生。”
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　　近日，记者曾多次进入该小区，门口保安均未加阻拦，小区内可见到多名房屋中介工作人员。

　　此外，多位业主对物业收费也存疑，“物业费之外，物业还收取分别为144.9元、35元的两笔费用。”一业主称，物业解释35元的为公共照明费，另一项则未给出解释，“我们认为这些费用应包含在物业费里。”

　　业主们曾要求物业公司公开公共部位的收入情况，但遭到拒绝。小区物业客服人员王先生给出解释：对小区公共部位收益，物业都有账目，在业委会成立后，可向业主公布。

　　去年7月，该小区四期14号楼业主曾以一场“亮灯行动”，用京骂针对“WY(物业)”，以表示对物业公司的不满。

　　“被逼”筹备成立业委会

　　早在入住之初，业主田振茂等人就筹划成立业委会，后因种种原因停滞。

　　2007年，唐宪涛等业主再次发起成立业委会。

　　38岁的唐宪涛现在是北京一家科技公司经理，此前，曾在日企任职，目前是小区筹建业委会志愿者的负责人。

　　唐宪涛说，作为企业管理者，他看不惯小区管理乱、收费乱的现状。“以前单位特别注重制度规则。”在日企的工作经历，又让他没有去骂，去发泄，而是理性地走法制途径，寻找一个和物业沟通的平台，即成立业委会。

　　目前，小区业主已推选出一个4人组成的业委会筹备组候选人团队。唐宪涛是其中之一。

　　和他一起进入名单的还有66岁的绳得利，他退休前担任过大队党支部书记，乡政府财税科科长。他说，作为一个40年党龄的老党员，他觉得小区目前存在不公正的现象，损害了群众利益。因此，他积极推动成立业委会。现在，他主要负责联络小区的老年业主，“老伙计们都比较信任我。”

　　“被逼”，唐宪涛、绳得利两人都提到了这个词。“我们去找过物业，特别是去要求看公共部位收益账目时，物业称个人无权查看。那就只有成立业委会。”

　　自管设想赢广泛支持

　　目前，业主们已拿到了常营地区办事处关于小区成立业委会的批复，业主们正在争取召开业主大会，组建筹备组。

　　据唐宪涛介绍，在推进成立业委会的过程中，他和其他业主生出新的担忧：业委会成立后，即使更换物业，如何保证新选聘的物业，就一定能提供让业主满意的服务？

　　为此，唐宪涛等人想到了脱离常规物业公司，改由全体业主组建公司对小区实施自管。“这样做有两点好处，一是实现利益人的性，即全体业主。二是隶属关系的单一性，属全体业主管理。可以消除业主、物业公司之间产生矛盾的条件。”

　　早在2008年，唐宪涛等人在筹备业委会过程中就提出了这一想法，并得到业主代表的支持。

　　据唐宪涛介绍，业主们在论坛、讨论群中，以及四五十名业主代表参加的三次会议中，均进行过讨论，代表们都予以认同。绳得利说，开会时业主都挺支持自治想法。李贵生、储长友等业主代表也表示，支持今后自管小区的想法。

　　下月有望启动业主大会

　　“成立不了业委会，任何设想都无法实现。”柏林爱乐小区业主介绍，成立业委会成为困扰业主实现自管想法的一个瓶颈。

　　2008年底，小区2000余名业主，自发签名向常营地区办事处申请成立业委会。2009年11月，常营地区办事处下发小区成立业委会的批复。但至今仍无任何进展。业主怀疑，是他们在讨论自治想法时，被相关利益方得知导致遇阻。

　　9月初，小区业主代表以告示形式，向全体业主介绍业委会筹备的工作情况。但在告示贴出后被物业保安撕毁，业主质疑物业意在阻碍成立业委会。

　　对此，物业公司前台工作人员王先生否认了这一说法，称物业公司同意并支持成立业委会。

　　业主们称，还遇到了来自开发商的阻力，常营地区社区办主任曹先生证实，小区久未召开业主大会，开发商不配合是原因之一。目前，开发商还未提供业主名册等资料。26日，小区开发商工作人员表示，愿向政府部门提供相关材料。据了解，按照新的《物业管理办法》，开发商也有责任启动成立业主大会。

　　常营房管科工作人员称，十一之后将实施新的《物业管理办法》，建议小区业主等十一后，再寻求召开业主大会。

　　说法

　　北京市住建委：业主可以自行管理

　　北京市住建委物业处处长于良说，按照今年10月1日开始实施的《北京市物业管理办法》，物业管理，是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。因此，业主自行管理是物业管理法定方式的一种，业主是可以自行管理的。

　　他表示，是否自行管理，应由全体业主共同决定。“因为物业管理涉及一些专业技能和能力。所以如果希望自行管理，应先制定一个很完善的自行管理的方案，把自行管理的优点和潜在的风险都和业主说清楚。最后由业主按照业主管理规约和议事规则来决定。”

　　经验

　　北京两小型社区实现自管

　　据北京实现自管的品阁小区物业负责人邵里庭介绍，目前北京就品阁和原宣武区的馨莲茗园两个小区在实行自管，但有意向的约有100多家。他称，小区自管面临诸多问题，实施起来很困难，让这些小区仍停留在“想法”阶段。

　　据了解，品阁和馨莲茗园都是小型社区，品阁有约150户业主，馨莲茗园有约400余户。

　　自管之后，两个小区在惠及业主方面效果明显。邵里庭称，目前，小区物业费从最初2.7元/平米降到了1.6元/平米；业主满意率、物业费缴费率均从四成上升到九成；小区绿化从只有4棵松树发展到93个品种，四季有花；小区三年未出治安事故；小区大修基金一分未动，且业主家里维修不用花一分钱。

　　馨莲茗园小区物业费从最初的1.9元/平米降至1.6元/平米。不过邵里庭说，馨莲茗园在遇到问题时，业主意见比较难统一。

　　对于在大型社区的自管，邵里庭认为同样可行。他举例说，无锡春江花园共48万平方米，3000多户，自管已实施两年半，目前物业费为5毛钱，且自有资金400多万，小区还获得了绿色社区、联合国2009全球人居环境奖等奖项。

　　声音

　　老的《物业管理条例》并不禁止小区实施自管，新办法则明确强调了可以自管。肯定会有更多的小区进行相关尝试。

　　小区业主自管，有一个优点是降低物业管理的成本，但小区的管理不能以此为目的。自管不是今后的发展方向，根本是要改变目前的物业管理体制。

　　如果小区实行自管，物业管理一定要专业化，聘请专业的管理人员。此外，业委会要保持监督者的身份，对管理者进行监督。

　　——和谐社区发展中心理事长蔡若炎

　　业主自管步骤

　　1、成立业委会：按照唐宪涛等业主的设想，全体业主先依法成立业委会。

　　2、过渡期：其后一年之内，并不解聘物业。在此期间，业委会将带领业主熟悉物业各部门的运转，了解水电暖等设备。

　　3、业主参股物业公司：最后依据《公司法》，成立隶属于全体业主的股份制物业公司，业委会聘用全体业主参股的物业公司管理小区。

　　4、自管实行“自治+经营”模式：自治方面，物业公司由全体业主投资组建，所涉及住所、资金、股权等问题，均以法律途径解决。公司的组成人员可在社会上公开招聘，并优先在小区内选聘。“安保制度都想好了，专群结合，聘请专业保安，再发动小区的老年志愿者。”

　　经营方面，“物业公司可下设家政分公司，提供家政服务、还能利用职工食堂，开展外卖餐饮业务。”唐宪涛介绍，据业主们估算，物业费、取暖费、电梯广告费等费用相加，自治物业公司经营的好，可实现盈利，“实现零物业费，向业主返利是最终目标。”