新政满月六大热点区域二手房市场观察

　　4月中上旬，方庄、亚奥和海淀学区房这些传统二手房交易热点区域的房价出现了较大涨幅，望京、通州和亦庄三个区域的二手房价涨幅甚至超过了上述三大热点区域。“国十条”和“北京楼市新政”的陆续出台，沉重打击了以投资投机为目的的炒房客，全市的日均成交量下降了近50%，成交价也出现了10%左右的跌幅。但据来自我爱我家市场研究中心的统计分析，上述六大区域虽然成交量都在下跌，但在二手房价的涨跌方面却不尽相同。

望京、通州、方庄 量价齐跌

望京区域

　　关注楼盘：望京新城、西园一区、南湖东园

　　关注理由：交通便利、配套设施完善、生活成本相对较低，居住环境优越

　　这三个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约55%。但是据我爱我家的工作人员介绍，虽然最近成交量下降明显，但是前来咨询的客户数量并不少，而且通过商谈并表达出较大购买意愿的客户很多，这部分人以自住型和改善型购房者为主，只是由于新政的出台，暂缓了他们的购房计划而已。经过短暂的持币观望，这部分客户购房的可能性非常大。

　　业主报价方面，这三个楼盘4月份的均价为2.8—3万/平米，进入5月中旬的均价为2.6—2.8万/ 平米，每平米的降幅在2000元左右。

　　望京区域较受欢迎的户型有两种：一是50--70 平米的开间或一居（但房屋稍显老旧）；二是90 平米的两居。首次置业者，由于资金有限，所以较多的关注开间或一居，改善型购房者，则关注更多的是90 平米的两居。

通州区域

　　关注楼盘：天赐良缘、财富东方、富合园

　　关注理由：未来发展潜力巨大，2012年6号线将建成通车，通州新城建设正紧锣密鼓的进行，未来的生活配套设施将非常完善，升值潜力巨大。

　　这三个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约65%。据我爱我家的置业专家介绍，最近房源供应明显增加，但是需求量和客户流量下降也很大，房主即使降价销售也几乎无人问津，购房者的观望情绪非常浓重。

业主报价方面，这三个楼盘4月份的均价为1.7万/平米，进入5月中旬的均价为1.4万/ 平米，每平米的降幅在3000元左右。

　　通州区域较受欢迎的户型：由于该区域首次置业、婚房、改善型购房的刚性需求依然大量存在，所以，最近客户打电话咨询较多的是2004年后建成的、未来地铁沿线的、90 平米

左右的新楼盘。

方庄区域

关注楼盘：芳古园、芳群园、蒲黄榆

　　关注理由：三个楼盘都在地铁附近、出行方便；大卖场附近，购物方便；美食一条街附近，餐饮方便。蒲黄榆与前两者相比建筑年代较早，社区较老旧，但每平米均价要比前两者低1000元左右。

　　据我爱我家的工作人员介绍，虽然最近成交量比4月份下降了70%，但是前来咨询的潜在购房者数量并不少，这部分人大多为首次置业、婚房和有改善型需求的购房者，新政后，他们虽然持币观望，但是购房意愿也同样非常迫切。

　　业主报价方面，这三个楼盘4月份的均价为2.7万/平米，进入5月中旬的均价为2.5万/ 平米，每平米的降幅在2000元左右。

　　方庄区域较受欢迎户型：最近购房者咨询、关注较多的户型大多是60—90 平米的一居或小二居。因为很多首次置业的购房者，基本都是工资在5000—6000左右的白领阶层，首付和房贷的压力，使他们较多的关注90 平米以下的小户型。

海淀、亚奥、亦庄 量跌价坚挺

海淀学区房

　　关注楼盘：华清嘉园、东王庄

　　关注理由：周边幼儿园、小学、中学、大学一应俱全；紧邻地铁、交通便利；配套设施完善，购物非常方便。　　华清嘉园是较新的高档小区，价格较高，东王庄建筑年代较早，比华清嘉园便宜。

这两个楼盘5月上旬的成交量比4月份下降了约80%。据我爱我家的置业专家介绍，最近房源供应明显增加，但是前来咨询的客户量几乎没有。很多本打算购房的人，也因为新政的出台暂缓了购房计划，开始持币观望或由买转租，等待房价的进一步下降。

　　但是，5月上旬的业主报价与4月份相比没有任何松动。成交量大跌，价格依旧坚挺的原因就在于楼盘地理位置优越，以及学区房的背景。业主坚信，距离9月新生入学仅剩不到4个月时间，学区二手房的买卖高峰即将到来。

海淀区域较受欢迎的户型有两种：一是60 平米左右的一居，这种户型主要是在附近工作、首次置业的白领关注；二是90 平米左右的两居，这种户型主要是改善型购房、家中有学龄儿童的三口之家关注。

亚奥区域

关注楼盘：茉藜园、清友园

　　关注理由：地铁5号、13号线，公交十几条线路，交通十分便利；周边商场、超市齐全，购物、餐饮、娱乐十分方便；小区配套设施完善，茉藜园的特色是小区内有24小时温泉水，地热供暖，清友园的特色是小区内有幼儿园、小学和中学，还有一个大市场。

　　据我爱我家的资深经纪人介绍，亚奥区域4月20日至今的二手房成交量比4月中上旬下跌了近80%。房源供应方面，差不多每天都会有50套左右的新房源挂牌出售。客户量方面虽然下跌了近50%，但是减少的这部分客户主要是新政出台前投资投机的炒房客，最近打电话或前来咨询的自住型购房者依然不少，购买意愿也比较强烈，但受新政影响，也只是暂时持币观望。

　　亚奥区域的业主也正是看到了潜在购房者的大量存在，所以在报价方面也没有丝毫松动，此区域的二手房均价依然维持在2.2万/ 平米左右，只有少数急需现金周转的业主的报价出现了3000元左右的松动。

亚奥区域较受欢迎的户型：90 平米以下的小户型，尤其是50、60 平米的一居较受欢迎。

亦庄区域

关注楼盘：金地格林、上海沙龙、郁金香

　　关注理由：位于亦庄中心区，年底即将开通的地铁亦庄线沿线，交通非常便利；2004年后新建小区，物业、绿化、配套设施都很不错；周边餐饮购物非常方便，人气很旺。

　　据我爱我家的工作人员介绍，亦庄中心区的几个楼盘5月上旬的成交量比4月份下跌了近80%，客户量也大幅萎缩，大部分购房者在持币观望，等待房价进一步下跌，下跌25%左右再买房成为购房者的普遍共识。

　　虽然成交量、客户量都出现了大幅萎缩，但是受北京大力发展南城的政策利好，以及地铁亦庄线年底即将开通的有利影响，亦庄中心区楼盘的房价依然坚挺，房主没有丝毫降价的意思，现在的二手房均价仍然维持在2.1万/ 平米左右。

　　亦庄区域较受欢迎的户型：100—120 平米的两居。因为亦庄中心区2004年后新建楼盘的户型一般都在100 平米以上，尤其以100—120 平米的两居为主；此外，该区域90 平米以下的中小户型，因为建筑年代较早，设施配套老旧，所以并不受欢迎。