限制房企融资常态化 房企融资金额将被缩减

　　近日，证监会有关部门负责人表示，证监会将联合国土资源部，加强对房地产企业融资的监管。而此前，证监会已经将两批共计41家房地产企业融资申请送国土部审核。

　　据了解，截至目前，国土部已完成首批25家企业初审工作，近期就会将正式审核意见反馈证监会，此后，证监会将开展对25家企业的后续发行审核工作。 而有业内人士称，已经通过国土资源部审核的公司（含IPO公司）至少会有8家。

　　千亿融资计划面临多重变数

　　来自Wind资讯的统计显示，剔除刚泰控股的定向增发被否决外，截至4月25日提出定向增发预案而尚未开始实施的上市公司为43家。如果加上万科A计划公开增发近8.80亿股和中粮地产计划配股5.44亿股，则共计有45家地产公司提出了融资计划。

　　其中，拟进行公开增发的万科A预计募集资金约112亿元，中粮地产拟募资35.37亿元，其他43家拟募资金额累计为952.70亿元，总募集资金高达1100.07亿元。而这一数字比去年境内房地产上市公司通过资本市场融到的442亿元高出了将近两倍。

　　但是，在近期严厉的房地产调控背景下，国土资源部此次审核非常严格，各家房地产公司需要尽量详细补充其土地储备情况和闲置情况，并且对公司的土地使用、开发、转让等方面问题进行更为详尽的上报。

　　国土部则对送审企业购地用地的合规性予以审核，涉及事项主要是针对企业是否存在如违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等方面的问题，并据此出具是否支持融资的意见。

　　一家知名地产公司高层就对记者表示：“国土部所审核的上述事项，国内很多开发商都有所涉及，尤其是土地闲置问题，如果国土部仔细严查，一些大型房企对此肯定是脱不了干系的。”

　　长江证券地产行业分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时也表示：“有融资计划的房企，这次不但要经过证监会的审查，还要迈过国土部的审核门槛。而从目前的情况看，单就过国土部这一关，难度已经是非常大了。而证监会与国土部两部门的联手，在一段时期内都会限制房地产上市企业的融资，并且这次限制的期限可能不是暂时的，很可能作为一种常态化的措施存在。”

　　业内人士普遍预测，45家抛出融资计划的房地产企业基本没有全部获得通过的可能，其中大部分房企的融资金额将被缩减。

　　此外，Wind资讯还显示，这些再融资计划中，自2009年以来拟通过增发融资的上市房企就有37家，其中19家的股价已低于拟增发价，占拟增发房企数量的51.35%；涉及融资额达598.07亿元，占融资总额的比例达78.86%。

　　对于现价低于增发价的情况，有研究员表示，一般而言，增发价格是市场价格的八折左右，会受到投资者的青睐，但目前很多房企的拟增发价格不能满足这一条件，因此还须等待市场形势的改善。

　　这也意味着，如果想要顺利实施融资计划，除了证监会重新对房地产上市公司的再融资计划开闸以外，这些房地产上市公司也有必要对已公布的方案进行修正。

　　大型房企资金链更受考验

　　在融资计划待定的同时，国务院17日通知再次强调加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。

　　对此，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就对记者表示：“2007年和2009年地产的疯狂表现证明，银行对房地产业的天量注资已经成为中国房地产泡沫的推手。而这次应国务院政策要求，银行不但收紧了买房者的房贷，还掐住了房企的开发贷款，可谓双管齐下。而在这个推手退出的情况下，房地产行业面临的变化将是显而易见的。”

　　苏雪晶也表示了同样看法：这次限制房企信贷融资的政策在短期内不会对房地产行业产生明显影响，毕竟去年火爆的销售加快了房企的资金回笼速度，使得不少房企手中都握有大量资金。但是，去年下半年包括今年一季度，这些公司大肆拿地，赚来的大多数投入其中，导致后期开发资金中的自有资金非常有限，必然将面临一系列的资金问题。

　　对此，有开发商表示，虽然去年房款回笼了几十亿现金，但大都用来买地了。去年的地价比较贵，所以赚得多，花得也多，手中的资金并不像外界想的那样宽裕。

　　“和大家预计的相反，这次房地产调控对于前期无力参与拿地的中小房地产公司而言，影响反而较小，没有拿下那些天价地块，也就意味着在现今的房价下，这些公司面临的风险相对比较小，正常的销售就能维持公司度过这段时期。”苏雪晶这样表示。

　　还有业内人士认为，由于一线房地产公司规模大，再融资涉及审查的土地资料较为复杂，并且一线房地产公司的再融资会更加敏感，在调控效果并不巩固的情况下，一线房地产公司的再融资进程会迟于区域性公司，也表明大型地产公司在融资上面临更大的难题。

　　海外高息发债融资不被看好

　　而在内地信贷与融资渠道暂时关闭的情况下，有消息显示，国内地产商正集中通过海外发债的方式筹措资金。

　　雅居乐地产上周公布了海外融资计划，市场人士预计其融资规模也在5亿美元上下。而在此前，佳兆业、恒盛地产等多家房地产开发商宣布了计划发行约20亿美元高息债券。如此一来，几大内地房地产企业在海外发行的高息债将高达25亿美元左右，折合人民币约为170亿元。

　　但是，这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好，毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。苏雪晶就表示：“以目前国内的房地产状况，内地房企想到国外的资本市场正常融资几乎是不可能的，的手段就是发行高息债券。但是高息债券一方面会吞噬企业的额外利润，另一方面甚至可能引爆债务风险。所以房企海外融资还是非常困难的，想靠海外融资解决资金问题基本上不太可能。”