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今年土地供应井喷 但明年你却未必买得到房子!

2017/11/28 09:03 来源: 融360 评论
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快到年尾了,各城市的土地供应也逐渐进入尾声,梳理这一年来各主要城市的土地供应,普遍均是增长的,个别城市还有较大幅度的增长。

快到年尾了,各城市的土地供应也逐渐进入尾声,梳理这一年来各主要城市的土地供应,普遍均是增长的,个别城市还有较大幅度的增长。

一线城市今年的住宅用地供应量已经全面超过去年,截止到2017年11月17日,四大城市供应量比2016年增长50%。其中北京增长了380%,上海增长了25.3%,广州基本持平,深圳则只有个位数的增长。

供应价格方面,北京的平均地价比2016年增长26%,四大城市平均增幅在19.04%左右。这主要是供地结构发生变化,各大城市加大了70年自持地块的供应,而在商品房地块上,附加条件也特别多,开发商受成本和价格盖帽因素影响,也不敢往高了叫。

需要注意的是,地价并没有下跌,只是涨幅收窄。这也意味着,同一地段的新房价格仍然会有涨幅,开发商分期开发的项目,二期开盘价不会比一期便宜,但涨幅会在允许的范围内。

至于统计数据中的跌幅,则主要是因为地块地理位置的差异导致。差地段的房子卖得多,好地段的房子卖得少,平均房价自然会下来。

不过对于打算买房的人来说,未来几年不一定会比今年好。因为随着时间的推移,限价持续存在,不断增加的土地供应可能不会迅速转化为可售商品房。也就是说,我们一级市场和二级市场有割裂的趋势。有机构跟踪了2016年50个典型地块,由于成本过高入市风险过大,目前只有7个项目入市,29个开工未入市,14个根本未开工。

以往开发商拿一块地,往往半年后就能启动预售,高周转模式玩的溜溜的。但现在这种模式已经很难开展。

开发商已经全面受限,融资门槛不断提高,好不容易融到的钱不能买地只能用来付工程款。

在销售端,开发商现在卖房子也非常尴尬。一方面要同等对待全款和贷款购房者,这意味着通过高比例首付或全款买房的形式加快回款速度的模式将受到限制。

现在就看开发商能否“扛得住”了。找到便宜的资金还能“扛得住”的开发商,在现有市场规则下,他们是不会主动向刚需示好的,这些开发商路子广实力强,但数量并不多。

更多的开发商实际上是在赌的状态,融不到钱也不愿意降价卖房,手里有点余钱看看能不能熬过这个冬天。

这种状态是扭曲的,土地供应变不成房子,调控的效果在购房者眼里是要被打折扣的。所以当土地供应跟上的时候,接下来要着力解决的应该是商品房供应。这个难度比增加土地供应要大得多。它既要让数据正常一点,还得照顾到让大家买得到买得起房子,更得让开发商能赚到钱。

至于如何破局,让开发商愿意卖房子,让刚需买得到合适的房子,融360说房君能想到的办法只有一个:地卖得再便宜一点。

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责任编辑:刘帅敏  JN1062

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