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首付贷再现引发忧虑:一旦市场逆转 可能带来风险

2017/09/12 09:46 来源: 澎湃新闻 评论
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北京住建委和北京银监局的通知均显示,购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金,作为购房首付的现象多有存在。

北京住建委和北京银监局的通知均显示,购房人以办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”等方式套取资金,作为购房首付的现象多有存在。

这既不符合贷款发放政策,也违反了本市房地产调控要求。为进一步稳定市场、规范贷款发放,北京区域的金融机构和中介机构被要求自查。

北京住建委:中介机构自查

9月8日,北京市住房建设委员会下发《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》(以下简称“《通知》”),要求中介机构对近三个月本机构及从业人员经营活动开展自查。

自查内容包括,为购房人办理“消费贷”、“经营贷”、“个人信用贷”、“房抵贷”作为购房首付款的行为;违规发布、代理小产权房等禁止交易的房屋的行为;协助、教唆购房人提供虚假材料,骗取购房资格或购房贷款的行为等六种违规行为。

《通知》要求,对自查发现的问题,经纪机构要及时进行整改。自查时间为一个月,经纪机构需要在10月8日前向北京房地产中介行业协会提交自查整改报告。

《通知》要求,市、区房屋管理部门将抽查部分自查整改完毕的经纪机构,重点检查近期投诉、举报集中的经纪机构;并结合社会反映、舆论报道等线索,对经纪机构有针对性地开展专项检查,对发现存在的违规行为,将依法给予严惩;对检查中发现配合经纪机构违规办理贷款的银行线索,及时移交给市银监局等金融机构管理部门。

《通知》要求,各房地产经纪机构制定自查工作方案,机构主要负责人督办自查工作,指定专门联系人负责;规模较大的房地产经纪机构,要结合实际,按区、片组建自查工作小组,落实自查工作责任。

去年下半年央行等七部门出台新规明确规定,中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。今年3月开始的房产调控重申了禁止“首付贷”的监管态度。

银监局从贷款端从严自查

9月5日,北京银监局、中国人民银行营业管理部联合印发《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

在此之前,有数据显示,2017年前7个月,居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7137亿元。而去年全年新增消费性短期贷款仅8305亿元。

海通证券宏观首席分析师姜超认为,短期消费性贷款的爆发式增长可能与地产销售密不可分。地产销售仍在增长,但去年下半年以来银行房贷额度逐渐受限,部分居民购房贷款或借道短期消费贷款完成,导致居民短贷的高增长。

北京银监局的通知显示,辖内个别银行业金融机构发放的个人消费贷款和个人经营性贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况,这类行为不符合国家房地产调控政策要求。为进一步巩固北京房地产市场调控效果,规范个人消费贷款和个人经营性贷款用途,请辖内银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类信贷资金用途开展自查。

北京银监局要求的自查范围包括,单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款,单笔贷款金额100万元以上的个人经营性贷款和交易所在地为北京的信用贷。

其中,以房地产作抵押的个人贷款和经营性贷款;同一借款人或不同借款人的多笔贷款受托支付对象为同一自然人或法人;借款用途为购买大额商品、奢侈品、高档商品或高档服务的;收入证明金额明显高于平均水平的贷款均为重点检查对象。

不仅仅是北京,据中国证券报报道,今年以来,各地银监局开出“罚单”的数量和金额确实增多。其中,房贷业务违规成为被处罚的“重灾区”。比如,

上海银监局就对花旗银行开出一张千万级“罚单”,创下8月“罚单纪录”。主要违法违规事实(案由)是花旗银行(中国)有限公司2015年1月至10月,经该行审批同意,其辖下部分分行在发放部分房地产贷款时,违反利率规定。同时,该行对低风险客户的信用卡发卡授信管理不审慎,截至2015年末逾期未改正。

此外,中国邮政储蓄银行深圳分行因“个人综合消费贷款被挪用做本行个人住房按揭贷款首付”被深圳银监局罚款20万元;上海银行深圳分行因“个别房地产住房按揭贷款违反国家房地产信贷调控政策”被深圳银监局罚款20万元;浙江泰隆商业银行“贷款资金被挪用,用于购房等”被台州监管分局罚款70万元等。

双重检查背后,多种首付垫资形式重现市场

近期,来自中国之声、证券日报、经济日报等中央媒体均对首付贷予以关注,记者走访中发现,垫资首付的现象并非偶发。与此同时,开发商为购房者垫资的现象多有发生。

中国之声《新闻晚高峰》的记者以购房者的身份,走访了北京朝阳、东城、西城多个房产中介。对于 “首付款不足,有没有什么办法(解决)”,西城区的一家中介机构工作人员说可以协助办理信用贷。

上述中介工作人员称,“我们这块倒是有解决首付的办法,比如信用贷款,正常的信用贷款大概一个人能贷三十万。因为您有信用贷款的一个还款和正常买房的一个贷款,可能得还款能力稍微多一点,这样能解决买房首付的问题,是我们公司和银行合作的而且在我们这块算利率比较低。利率现在基准利率是4.9,买房首套是基准,如果是二套就上浮百分之二十。”

这样的情况并非偶然。《证券日报》记者走访发现类似情况。北京某房产中介有工作人员表示,如果客户首付差一些,其可以提供垫资或者首付贷。

除此之外,房产中介违规协助提供首付贷,为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。上述中介人士称,每笔贷款还需缴纳5000元手续费给与中介合作的 “担保公司。

装修贷也是变相首付贷的重灾区之一。《国际金融报》的报道显示,现在很多商业银行推出了装修贷,这个实际上就是消费贷,一般可以贷款20万元上下。但此类资金最终很可能会被贷款申请者违规用作买新房,这样就放开了一个口子,而信用卡透支等实际上也是有类似的逻辑。

“个人消费贷款上演‘乾坤大挪移’,违规进入楼市的现象频繁出现,其实也从侧面反映了部分银行贷前、贷中和贷后审查不严的问题。”某国有大行相关人士在接受《国际金融报》记者采访时坦言。

与上述各房产中介“偷摸”提供“首付贷”类似,北京周边一些地区的新盘出现的开发商“垫资”则显得有些“光明正大”。

《央广网》的报道显示,环北京区域一个名为孔雀城的楼盘,售楼人员告诉记者,购房者只支付首付的一部分,由开发商垫付另外的首付余款,以此达到银行的首付规定后办理银行按揭贷款。

据销售人员介绍,首付可以分五期付,买两居大概70多平(的房子),首付十多万就可以。目前北京周边,可以实施首付分期政策的有八达岭还有涿州这两个区域。70年产权的住宅是不限购的,外地人也可以买一套。正常情况下,两居30%首付是30多万,先交一半,大概15万左右,剩下15-20万,到2018年的年末截止,两次还清,无利息,无手续费。

不仅孔雀城,武清的碧桂园也有类似的首付分期促销措施,可以给付不起首付的客户提供资金支持。

销售人员坦言,根据个人资质,首付两年分期。有的人有一套房贷,再买首付就是60%,首付比例相当高了,首付款就得大几十万,所以做成分期。

此前,经济日报曾发文直指,“首付贷”等资金违规流入楼市,危害不小。由于降低了购房和首付门槛,实质上是一种加杠杆行为。“首付贷”等还让还款能力不足的人进入了房地产市场,一旦房地产市场走势逆转,开发商卖完房套现离场,但这些还款能力不足的人会产生违约风险,从而造成金融机构坏账,并可能带来系统性金融风险。

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责任编辑:刘帅敏  JN1062

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