自持地块众生相： 万科的破题与中小开发商的迷茫

100%自持地块的盈利难题成为业界关注的热点。对于解决方案，北京万科率先抛出众筹开发方案。这突破了房地产过往的开发模式，同时也是一种创新。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖12月4日表示：“自从拿地之后，我们也面临一些质疑，就是大家认为拿这块地‘算不过账’来，企业无法实现自身的盈利。这便是大家最为关心的商业运营模式问题。我们设想的办法是从传统的‘开发销售模式’转变到‘经营服务模式’，通过众筹破局，运营解题，政府/众筹企业/开发商协同联动，共同推动区域发展。”

由于该方案突破了房企现有的开发经验，不少业内人士仍然持观望态度。一位同样参与自持地块竞拍的房企告诉21世纪经济报道记者，竞拍之初，他们也曾考虑众筹开发的方案，但经过再三测算，他们认为“压力太大”，遂放弃投标。

万科的破题

100%自持商品房地块在北京土地竞拍史是首次出现，北京万科抛出的解决方案也是房地产行业首次出现。

事件要追溯到11月16日-17日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序;12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科50亿夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁建36.75亿竞得大兴黄村地块。

市场非常关心，万科将以何种方式破题来解决业内所困扰的盈利难题。

中原地产分析师张大伟认为，这些用地将70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让，但市值将不可能按照销售价格计算，按照70年租金计算的话，除非出现严重的通货膨胀，否则按照这4宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。

但万科公布的破题方案绕开了业内所有的思路。据刘肖介绍，万科为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进;参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

刘肖解释称，众筹开发本质上是期望邀请众筹企业加入到开发环节，建成后共同持有，通过针对企业或者个人的模式租赁。比如，与海淀区或中关村(000931,股吧)片区的一些企业，共同来开发这块土地，然后把这些开发的项目交给企业，再由企业租给他们的核心员工。刘肖甚至还强调，他在拿到地的排名前列时间就给海淀区的几个大企业打了电话，商谈关于众筹合作的想法。“70%接到电话的企业都表示有兴趣参与。”刘肖说。

“戴着镣铐跳舞”?

万科的方案简而言之是，他们将在众筹的基础上，打造一个高品质的客户定制化众筹社区。但这种开发建设模式也是对传统资金筹集和运营模式的颠覆与挑战，对北京市有关商品房市场的管理也提出了新的要求。

亚豪市场总监郭毅认为，“一方面，前期开发建设环节的利润相对透明，意味着较为微薄，靠后期的物管和配套运营的长尾效应获取长期收益，对万科的物管以及配套的资源整合能力、运营及服务水平提出了更高的要求。另一方面，两块地三四千套的房源量，相比万科设定的20-30户的最小住房单元，最多需要100多家众筹企业参与，每家企业都会有其个性化诉求，如何统筹并满足众筹企业的需求，产品设计上的难度很高，同时，众筹方案的策划与定价都需要精算。”

郭毅表示，这一模式下，万科将开发成本摊给了众筹企业，但参与众筹的企业同样要衡量投放产出比的问题，特别是地块要求自持70年，意味着企业无法获得土地的增值收益，那么，4万+的地价，5万+的开发成本，北京超高的租售比，决定了企业回报周期的漫长。而如果从解决高管居住困难的角度去衡量，租金的定价又是难题。总体来说，这个模式能不能获得企业认可，还有很长的路要走。

另外，一位房企人士还表示，自持地块对于政府管理也提出了较大的管理难度。除了税务的处理方式，还有监管等方面。比如，要监管企业按照征求意见函履行责任。

张大伟的看法是，万科用众筹解决土地史较大难题，注定是“戴着镣铐跳舞”。

“这肯定是难题，这是中国房地产历史上较大的难题。持有70年不可以出售，租赁合同期最长3年，楼面价接近4万元/平方米，就这三个条件，可以说难度已经非常大。长期持有的金融工具对这种长期持有收益率较低的地块来说，平衡盈利的难度非常大。这个原因当然就是租售比，肯定超过不了资金成本。那么少有的可能性就是如何实现卖或者是变相的卖。众筹自然就是在政策如此严格的土地上的积极之举也是无奈之举。”

张大伟认为，在业内普遍无法算清盈利模式的情况下，万科拿地的逻辑很简单，低利率预期、通货膨胀预期以及土地资源稀缺。

另外一家未进入投标高标准方案的房企人士则表示，“万科这样的大企业盘子大，赌桌上的筹码多。但如果自持商品房成为常态，我不知道我们这些中小开发商的未来在哪里。”另外一家民营房企人士则表示，以现有经验仍然没有想通自持土地能够盈利的商业逻辑。