房地产的二线战场：资本深入非核心城市

在资金潮引发的外溢效应下，房地产企业在二线城市的争夺正在出现新的变化：从“强二线城市”向非核心二线城市深入。

有机构统计，今年下半年以来，高价地集中出现的区域逐渐从南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市，向武汉、天津、福州、无锡等城市蔓延，说明房企资金正在 寻求新的区域。与此同时，市场中的投资资金也开始向外延伸。高价地频现与购房热潮等现象，都被认为是资金流动带来的结果。

价格偏高和政策压制，被认为是资金逃离强二线城市的主因。但业内人士指出，这种流动在本质上可看作是资产荒背景下的资金避险行为。

这种趋势能够持续多久尚存疑问。一方面，从楼市风险的角度看，这些新进入城市的安全性明显不如强二线城市；另一方面，武汉、郑州（楼盘）等地陆续出台调控措施，将对资金产生进一步遏制作用。

深入二线城市

在G20峰会刚刚结束之际，杭州（楼盘）楼市迅速升温。多家媒体报道称，近期，杭州多个房地产项目开盘时遭遇购房者蜂拥，一些楼盘被加价抢购。购房者中，外地人被指占据相当的比重，其中有一部分为上海（楼盘）、江苏等地投资客。

杭州楼市的骤然升温，与G20期间的市场“冰冻”有一定关系。但类似的情形，在其他城市早已出现。

8月以来，长沙（楼盘）市房地产交易量大涨，有消息指，来自合肥的购房者曾组团赴长沙购房。此外，一度被认为去库存“重灾区”的无锡，同样出现成交量大涨局面，其中相当部分的购房者，被指来自邻近的苏州。

今年以来，杭州、长沙、无锡等楼市的表现一直不温不火，且长沙、无锡市场的库存一直居于高位。有分析认为，本轮市场的升温，很大部分原因是由外来资金刺激所致，这些资金主要来自于此前市场火热的一线城市和强二线城市。

如果说投资资金的动向难以捉摸，土地市场的资金变化则较为清晰。据中原地产统计，8月全国共产生46宗溢价率超过100%地块，主要分布在珠海（楼盘）、郑州、武汉、无锡、天津等城市。9月以来，高溢价率地块主要分布在佛山（楼盘）、无锡、东莞（楼盘）等地。

而在今年上半年，出现高价地最多的城市分别是上海、苏州、南京、合肥。

这种变化正在说明一种趋势：房企拿地的重点区域，正在从一线城市和“强二线城市”，转移到东部核心区域（环渤海、珠三角、长三角的其它二线城市），以及中西部区域中心城市（郑州、武汉等）。

若追溯至本轮市场升温之初，这种变化就显得有迹可循。去年年末，一线城市房地产市场较先升温，尤其以上海、深圳（楼盘）最为明显。今年年初，由于一线城 市门槛渐高，以及调控政策出台，南京、苏州、合肥、厦门等“强二线”成为资金的新目标。今年下半年，由于“强二线城市”陆续出台调控政策，楼市资金进一步 外溢，并流向其周边区域和中西部二线城市。

中原地产首席分析师张大伟表示，这种变化的原因有二：一方面是由于一线城市和“强二线城市”竞争激烈，地价高企，房价也出现一定程度透支；另一方面则是因为这些城市的调控政策较为严厉，在拿地、购房等方面都采取了一定限制。

引发避险本能

张大伟还表示，从另一个角度，楼市资金的流动可以看做资产荒背景下的资金避险行为。

根据央行统计，今年前8个月住户部门贷款，也就是新增房贷的增加值约为4万亿。也即，今年以来，共有4万亿资金通过银行渠道流向房地产市场。加之来自保险业和实体经济其它行业的资金，共同推升了房地产的资产价格。

张大伟认为，虽然难以断定楼市泡沫在多大范围普遍存在，但高价地项目的风险不容忽视。“对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了高价地的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，都将面临巨大资金压力与入市难度。”

北京（楼盘）某房地产开发商也向21世纪经济报道记者表示，对于普遍存在的“面粉贵过面包”的现象不甚理解，因为其已经超出了房地产开发的正常逻辑。因此，企业逃离这些区域，也是一种“避险”行为。

在资产荒本质尚未改变的情况下，分析人士认为，未来一段时间，房地产资金仍将继续布局二线城市。有机构甚至指出，南宁、太原（楼盘）、成都、重庆（楼盘）等城市都可能成为未来的热点。

但这种趋势能持续多久，仍然存在一定疑问。

上述房地产开发商表示，一方面，由于近期连续拍出高价地，武汉、郑州等中部城市陆续出台调控政策，无论在拿地还是买房环节，都进行限制。其中，郑州就将土地出让竞买保证金缴纳比例提高至100%。

另一方面，除企业已经进入的城市之外，大部分二线城市存在供过于求的风险，企业在这些区域布局会更加谨慎。

从信贷政策层面来看，不利因素似乎也存在。莫尼塔（上海）信息咨询有限公司认为，近期，工行、建行在部分热点城市收紧外来人口购房按揭贷款，信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的较大风险。

该机构认为，土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注，信贷政策收紧将是大势所趋。届时，市场热度将骤然降温，触发拐点。这也将势必影响企业在二线城市的布局。