面粉普遍贵过面包 看看北京各区未来房价

   据中原地产统计，截至11月25日，北京土地市场成交100宗地，合计成交金额高达1920.77亿，突破了2014年全年创造的1916.9亿的历史年度纪录。目前还有7宗待售土地，预计最后有望突破并创造2000亿历史纪录。比整体市场更疯狂的，还有屡屡刷新单价新高的单个地块。丰台楼面价7.5万元/平方米、通州台湖楼面价达到3.8万元/平方米、门头沟3.32万元/平方米、密云楼面价逼近2万元/平方米……2015年的北京土地市场，正应了一句话：纪录都是用来被打破的。如果说以往“面粉贵过面包”只是个别现象，但今年以来伴随着土地市场的异常高温，据中原地产统计，2015年已经出现了25宗楼面价超3万的地块，而亚豪机构的统计显示，截至25日，刨除自住房和保障房，北京平均房价为29272元。“面粉贵过面包”已经成为楼市新常态。

区域素描

  >>门头沟

  未来房价可能超6万元/平米

  随着北京土地资源的稀缺和置业者对于居住环境的要求不断提高，位于京西的门头沟区域正逐渐成为北京房地产市场上新的热点。

  11月18日，门头沟两宗地块被拍卖，最后分别被万科和中交绿城平安联合体摘得，成交总额达103亿，溢价率分别为12%和50%，未来房价可能超6万/平米。其中，万科以46亿元拿下北京门头沟永定镇MC00-0020-0009、0012地块，该宗地原定于9月29日出让，但因无人报价而流拍。中交绿城联合体，以57亿元加配建3.1万平方米公租房竞得门头沟“MC00-0017-6018、6020地块”，楼面价每平米3.32万元，未来房价可能超6万元/平米。

  来自机构数据显示，2011年之前门头沟每年土地供应量微乎其微，成交住宅地块平均楼面地价不到2000元/平方米。到了2013年，门头沟供地8宗，成交住宅地块平均楼面地价直线升至1万元每平方米，近日，门头沟地价突破3万元/平方米大关，让业界对于这一区域更加关注。

  对于门头沟楼市，近日，在电建地产主办的“泷悦长安区域价值解读专题论坛”上，北京房产协会秘书长陈志认为，由于对房地产的要求，或者对房地产的依赖仍然存在，因此房地产市场会遇到宽松的政策环境，未来两三年内门头沟的整体发展将依然向好。

  目前包括电建地产、远洋、融创、华润等多个房企进驻门头沟。随着品牌房企入驻，门头沟市场成交开始放量。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计,截至11月20日，2015年北京门头沟区域，新建商品住宅（不含保障房）成交总量为4326套，比去年同期大幅增长346%。

从产品类型上看，门头沟目前主流产品以别墅、高层及商住为主，价格在每平米3.5万左右。泷悦长安项目主推联排别墅产品，共135套，户型面积为239-245平方米，价格区间为1200万-1500万元/套。远洋新天地项目已于2015年10月18日加推一期11号楼，共304户，户型建筑面积为42-75平米，开盘均价为33000元/平方米。

  电建地产华北区域总经理朱成林则认为，门头沟作为北京市的生态涵养区，本身又处于两轴两带的交会处，同时具备城市属性和天然自然环境，因此其价值潜力也会不断被挖掘出来。据他透露，随着“土地热”所引发的连带效应，以及交通配套的进一步完善，以泷悦长安为代表的区域项目未来将拥有很高的升值潜力。

  >>昌平

  成交楼面价超4万元/平方米

  11月19日，昌平区北七家三宗经营性用地同日出让，其中的两宗宅地备受青睐。沟自头村储备开发项目西侧地块和沟自头村储备开发项目东侧地块均被国瑞地产竞得。

其中，西侧地块总价19.72亿元的总价，竞建限价房面积38000平方米，再加上原本34700平方米的限价房基础配建，该地块配建部分占住宅总建筑面积的63%，而所余商品住宅部分折合楼面价高达36500元/平方米；东侧地块总价25.24万平方米，竞建限价房面积42000元/平方米，加上基础配建，该项目配建面积高达115600平方米，剩余住宅面积仅30208平方米，而剩余部分折合楼面价为43000元/平方米。

  据亚豪机构市场总监郭毅介绍，这两宗宅地均地处昌平未来科技城南侧，昌平未来科技城定位于具有世界一流水准、我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究技术水平的人才创新创业基地，目前已吸引神华集团、中国商飞、中国国电等15家央企入驻园区。有力的产业支撑以及成熟的居住氛围使得项目未来去化压力相对具备一定优势，而两地块联合开发形成一定规模能够降低一定成本压力，这也是国瑞地产力压群雄接连拿下两宗地块的原因之一。

  上述两宗宅地楼面价均远超成品住宅价格。根据亚豪机构监测，目前上述两宗周边无在售普宅项目，2.0左右的容积率使得其打造低密度产品的可能性较小，而区域内二手房次新房以金融街金色漫香苑、望都新地、名佳花园等为代表，成交价多在25000元/平方米。在此前的10月23日，中关村科技园昌平园东区两地块出让，龙湖平安联合体和泰禾集团分别拿下一地块。根据张大伟测算，龙湖联合体摘得的07地块楼面价折合2.75万元/平方米。而在两块地西侧不远，在售项目金隅澜湾目前部分房源售价只有23000元/平方米。

  >>顺义

  楼面价超3万贵过二手房

  11月16日，北京土地市场再度迎来地块竞拍，经过现场多轮举牌，顺义仁和镇两地块被北京城建共斥资49.89亿拿下，50%的溢价率再次创造区域楼面地价新高。据业内人士测算，顺义两宗土地以楼面价3.3万/平米和3.4万/平米竞拍成交，标志着顺义房价已经进入6万元时代。

  从区位分布看，以上两地块都位于六环外，此次成交的两宗地块并非位于顺义城区中心，而是在城区南部紧邻顺平南线，周边小区石园南区、港馨家园等二手房成交价格都在2万-2.2万元/平方米左右，两地块楼面价远远超出在售楼盘价格。

  在顺义新房市场，两块地的出现，使得顺义出现面粉贵过面包现象，与顺义超过3.3万/平米的楼面价格相比，上周推出新一期的商住产品艾迪城成交均价仅为每平米28097元，此外，超过3.3万/平米的楼面价格甚至超出顺义一些别墅产品，位于顺义高丽营镇的春晖园·随园项目目前销售单价仅每平米3万，同样位于高丽营的万科观承别墅项目联排别墅价格为1300万/套起，联排别墅户型面积为400平米，独栋户型面积为440-560平米，价格为约1600万/套起。

  对于顺义楼市，该区域一位房企负责人表示，多年来，顺义一直拥有合理的产业规划、珍贵的人文环境及优美的自然景观。不过，与通州、丰台等楼市相比，顺义楼市今年始终处在平稳状态。目前顺义楼市新盘不多，中央别墅区、新国展、后沙峪、顺义新城等板块都鲜有新盘入市，区域市场供应不足，因此，顺义地块受到市场追捧在所难免。

  >>通州

  3.8万元/平方米楼面价成新地王

  11月13日，通州台湖镇B-07地块二类居住用地进入现场竞价阶段，金地旭辉永同昌北辰联合体、阳光城、保利、泰禾、万科首开联合体、葛洲坝、中铁建等9家竞标主体参与角逐。

最终，该地块以18.73亿元的总价和配建1.2万平方米限价房的代价被阳光城夺得，加上原本固定的35000平方米的限价房及41400平方米的自住房，该地块保障房配建高达88400平方米，占全部建筑规模的比重高达75%，折合商品住宅部分楼面价高达3.8万元/平方米，创造了台湖区域新单价地王。据中原地产测算，按照地块2.8的容积率，将来要卖出8万元/平方米左右的豪宅价格。

  目前区域在售的商品房基本集中在3万/平方米以内，洋房类产品也只有3.5万/平方米左右。值得一提的是，台湖区域的商品房自2011年开始销售，房价从当年的1.4万/平方米上涨到了目前的3万/平方米左右，是最近几年北京房价涨幅较快的区域之一。

  根据中原地产的统计显示，台湖目前在售的6个项目中，2015年至今成交均价的为泰禾·拾景园的35957元/平方米，其次为泰禾·1号街区的35409元/平方米，首开万科·公园里以25939元/平方米位居第三，润枫领尚的成交均价为23736元/平方米，而东亚旗下的两个项目售价，其中，

  东亚·印象台湖成交均价为21044元/平方米，而东亚·尚品台湖的成交均价为17420元/平方米。

  >>丰台

  7个项目预期售价在10万元/平方米以上

  今年10月20日，丰台区花乡樊家村危改用地以49.5亿元成交，折合楼面价7.5万元/平方米，成为丰台乃至北京市单价地王。在此之后，丰台又接连成交多宗楼面价超5万元/平方米的高价地。据中原地产统计，截至目前，在北京市累计成交的41宗楼面价超过3万元/平方米的经营性地块中，丰台就有13宗；而5万元/平方米以上楼面价的全北京一共有13宗地块，其中有7宗出现在丰台。

  可以肯定的是，未来丰台将是城六区最后的供应区域，其他区域基本已经无可供应项目。

  中原地产分析师张大伟预计，从丰台区目前高价土地的分布来看，未来基本将出现7个项目预期售价在10万元/平方米以上，另外还有起码5-10个项目售价在5万-10万元/平方米之间。这些项目将主要分部在如下几个区域：丰台西路到西局的两西顶豪区域、南苑到樊家村的四环路平层洋房区、王佐到长辛店的两湖生态别墅区域，以及总部基地等办公集中区。

  目前丰台区的住宅土地平均容积率为2.3，最近出让的几宗高价地，包括樊家村、石榴庄、新宫AB组团，容积率也都在2以上，因此预计未来丰台区的主力供应顶豪建筑形态将是平层洋房，出现城市别墅的可能性非常小。

  虽然越来越多豪宅项目在丰台市场涌现，不过据机构统计，改善型房源仍占多数，成交最多的也是总价在400万-800万元之间的中端项目。

  据克 而瑞房价点评网北京机构统计，前10月，丰台区有网签数据的新房项目共49个，仅西宸原著、紫辰院等5个在售项目单价超过4万元/平方米。以槐房西路新开盘的天恒金融街·公园懿府为例，开盘当天销售额10亿元，去化率超8成。据悉，项目将在近日加推88平方米两居，115、129和132平方米三居，均价4万-4.2万元/平方米，总价约为450万-500万/套左右。

  >>密云

  未来售价将突破4万元/平方米

  11月18日，经过14轮激烈竞争，首创置地以7.96亿摘得密云一宗住宅用地，溢价率为49.9%，并配建53524平方米回迁房和2500平方米保障房，剔除保障房后，楼面价达1.65万元/平方米。业内预计，项目建成后的售价将突破4万元/平方米。

  根据北京市国土资源局资料显示，此次拍卖地块位于密云镇密云新城0102街区中部，用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，出让年限为居住70年，地块建设用地面积5.6万平方米。

密云地块楼面价逼近2万元/平方米，但周边在售项目的均价目前仅在1.5万元/平方米左右，鲜有项目会超过2万元/平方米。配备超大体量商业及湖景公园的密云华润橡树湾项目，目前均价约为2万元/平方米，主力户型为88平方米两居和110平方米三居，项目为区域内高品质住宅楼盘，配备五彩城购物广场及生态湿地公园，在为客户提供优质居住环境的同时，将都市生活方式与一站式购物体验带给客户。此外，密云核心区的低密板楼溪水雅地·尚著，目前均价1.6万元/平方米；华远地产在密云打造的舒适精品社区华远·澜悦，目前售价1.4万元/平方米；主打宜居生态的英伦滨水住区北京城建·上河湾，均价1.55万元/平方米。

   开发商心态

  几家欢喜几家愁

  11月18日，在密云地块的拍卖现场，当拍卖师最后落槌、地块花落首创时，首创参加竞拍的人士一度大声欢呼、兴奋不已，虽然最终成交的1.65万元/平方米楼面价与周边在售房价基本持平，但据记者了解，首创内部一直很期待这宗地块。

  在最近的土地成交中，像首创这样能够在可接受范围内如愿获得地块的房企并不多见，绝大多数是处在“拿不到地饿死，拿到地愁死”的尴尬局面中。

  即便通过激烈的竞争成功斩获地块，但高价地就像烫手山芋，获得者也并不欢喜。继碧桂园因地块价格和资金问题退出北京丰台区花乡四合庄两宗地块之后，华润、招商和龙湖又相继成为退地传闻的主角，虽然这几家都先后明确辟谣，但之所以被传退地，地价过高均是共同的原因。

  除了拿到地的企业百感交集，更多拿不到地的房企也是愁云惨淡。一家品牌房企的相关负责人今年内多次向记者吐露拿不到地的窘境，“在售项目的存货已经所剩不多了，再不拿地真的就无房可卖了”，据其介绍，北京的每块土地拍卖，公司都会派人去现场，但几乎没有参与过竞拍，原因就是地价太高、风险太大。

  还有一类房企不得不提，那就是以万科为代表的大部分龙头房企，这些在过去的土地市场上一度高调的房企，在这轮抢地大战中的表现却相对谨慎。

  今年以来，尽管参与了多宗土地拍卖，但万科真正出手的却并不多。几天前，万科拿下门头沟一宗宅地，这是万科进入门头沟区域，2.35万元/平方米的楼面价更是远低于同一天在同一区域拿地的绿城。据相关报道称，刘肖掌管下的北京万科更希望在公开的拍卖市场之外寻求拿地渠道，顾虑之一就是眼下的土地拍卖市场风险太大。

  专家观点

  >>易 居研究院智库中心研究总监严跃进

  对土地热需要警惕

  一般来说，土地成本可以占房屋成本的三分之一，所以楼面价高，基本上意味着房价就会较高。如果要打破这层关系，那么就需要开发商后续在融资成本降低、税费成本降低、赢利空间压缩等方面做文章，否则地价持续攀升，必然会带来房价的持续上涨。另一方面，如果从市场的角度看，目前北京土地市场热，其实也是房企对于未来预期向好的一个表现。不过从民生角度看，对于此类土地热还是需要警惕。所以后续建议适当增加土地容积率，同时增加配建项目的比例，这样在一定程度上能够让房企在积极参与土地开发过程中，规避了地王现象的出现。而形成的保障房等项目，在一个相对灵活的制度下也可以成为后续解决住房困难群体的需求。

  >>亚豪机构副总经理任启鑫

  未来六环内普遍进入6万豪宅时代

  北京土地资源数量的不断减少以及大型房企战线的回收，使得今年来北京土地市场成为“热土”，土地成本不断攀升;而在全国房地产普遍不景气的背景之下，北京房价预期的继续攀升，也成为房企不惜代价在北京圈地的重要原因。土地成本的限制使得未来六环内普遍进入6万元豪宅时代的预期已成定局，而地价与房价的互相推动也将使得北京楼市开始进入一个新的豪宅纪年。

  >>中原地产分析师张大伟

  高地价推高未来的房价

  截至目前，11月份20大标杆房企合计拿地金额突破400亿，这也是连续第3个月标杆房企抢地超过400亿。多家企业自9月份以来积极拿地，从企业看，保利、万科、华润、首开等企业拿地均超过30亿。特别值得一提的是绿城也在11月北京的门头沟以高达57亿获得了一宗地王地块，楼面价超过当地房价。一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已经普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多地集中出现，未来房价很难不受到影响。

  京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞京华时报制图吴尚楠