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新房购买有那些流程? 购买新房注意事项

2014/10/17 10:09 来源: 搜狐焦点网 评论
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  一新房购买有那些流程? 购买新房注意事项

  1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》,并在其资质规定的业务范围进行开发的;

  2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;

  3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格,项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期,落实了拆迁安置,落实了物业管理,并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》;期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。

  4、在签订合同时,一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》(示范文本),该合同文本内容比较全,并且规范;二是注意把开发商承诺的内容写进合同。

  5、如果你买的是住宅,在交房时,要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

  办房地产权证时应该注意: 产权产权面积和合同面积是否相同,如果不同,可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理,另外办理了《房屋所有权证》后,还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外,还有交易费和测量费,是应该开发商出的,但是开发商经常利用购买人不熟悉法规,转嫁给购买人.

    二、购房流程

  购买商品房流程第一步:签订认购书

  商品房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

  签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方签订认购书的主要内容包括:

  (1)开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购方名称、地址、电话、身份证件;指定律师所名称、地址、电话。

  (2)认购物业的楼层;户型;房号;面积。

  (3)房价。包括单价;总价。

  (4)付款方式。包括一次性付款;分期付款;按揭付款。

  (5)认购条件。包括:定金金额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户,签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

  当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括:

  (1)项目法律文件:国有土地使用证号、销售许可证。

  (2)购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

  (3)房款支付方式。

  (4)购房应缴纳的税费说明:印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

  购买商品房流程第二步:签订买卖契约

  购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

  签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括:

  (1)土地使用证号及使用年限

  (2)商品房销售许可证号

  (3)房产名称及购房人购买房产的类型

  (4)所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

  (5)房价款。包括单价和总价

  (6)付款方式

  (7)双方违约条款

  (8)保修条款

  (9)买方接受物业管理公司管理条款

  (10)预售登记

  (11)房屋转让

  (12)房屋过户

  (13)纠纷、争议的解决方式

  (14)附件一:房屋户型图

  (15)附件二:装修设备标准

  (16)附件三:共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

  购买商品房流程第三步:预售登记

  买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

  购买商品房流程第四步:签订管理公约,办理入住手续

  当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。

  购买商品房流程第五步:办理产权过户,领房产证。

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