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龍頭開發商銷售增速放緩 專家:主動降速可能性低

2017/06/16 11:56 来源: 每日经济新闻 评论
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剛剛過去的5月,龍頭開發商銷售增速普遍放緩。數據統計,40家已公布銷售業績的房企,5月份合計銷售3844億元,環比下調10%,這也是今年以來銷售最差的月份。其中,本年度目標銷售額平均增幅超50%的龍頭三甲——碧桂園、萬科和恒大,在3月和4月份取得異常靓麗的業績後,5月碧桂園和萬科銷售金額分別下降了25.1%和34%,恒大則勉強持平。處于第二梯隊,本年度銷售目標增長20%~30%的富力、綠城、新城等,5月銷售也下滑15%~30%。

剛剛過去的5月,龍頭開發商銷售增速普遍放緩。數據統計,40家已公布銷售業績的房企,5月份合計銷售3844億元,環比下調10%,這也是今年以來銷售最差的月份。其中,本年度目標銷售額平均增幅超50%的龍頭三甲——碧桂園、萬科和恒大,在3月和4月份取得異常靓麗的業績後,5月碧桂園和萬科銷售金額分別下降了25.1%和34%,恒大則勉強持平。處于第二梯隊,本年度銷售目標增長20%~30%的富力、綠城、新城等,5月銷售也下滑15%~30%。

龍頭開發商銷售降速,這是營銷策略使然,還是調控打壓的滯後影響?筆者認爲,開發商主動降速的可能性很低,壹方面,龍頭開發商紛紛上調年度銷售目標,平均上調幅度近40%,“沖千億”的開發商壹大批。除碧桂園以外,截至5月,沒有壹家企業完成目標銷售額的50%,不存在主動調低銷售的動力;另壹方面,新壹輪以“五限”(限購、限貸、限售、限價、限證)爲內容的大範圍調控,凍結需求和流動性的滯後影響越來越明顯,開發商加速跑量是壹致選擇。

此外,2016年樓市成交面積和金額均創曆史之最,上市公司淨利潤平均增長30.4%。在高基數的情況下,必須實現更大的銷售規模,才能兌現業績要求。同時,樓市新房開發空間越來越逼仄,排位競爭白熱化,導致拿地、開發、設計、銷售的門檻越來越高,加速“做大做強”,才能搶占壹席地位。今年1~5月份,全國土地出讓最多的50大城市合計土地出讓金達10103億元,同比2016年前5個月上漲33%。1~5月,前10大開發商拿地金額占銷售金額的近40%。

同時,資金面全面緊縮。今年壹季度,房地産開發貸款余額同比下降了21.5%,自2016年二季度,開發貸款已連續4個季度負增長。同時,交易所全面收緊公司債,2016年房企公司債融資高達1.14萬億元,同比增長130%,但今年1~4月,房企私募債、公司債、中期票據等融資合計僅1113.1億元,比去年同期(5068億元)下降78%。今年以來,上市房企通過定增再融資較去年同期也下降70%。2017年4月,銷售回款占開發商資金來源的51.2%,環比和同比分別上升1.1個百分點、4.2個百分點,開發商對銷售回款的依賴達到近年來之最。

筆者判斷,各大房企都想抓住寶貴的空間和機會,加速資産周轉率,以大規模銷售滾動大規模拿地,以增厚資産撬動社會融資,騰挪樓市調控和資金緊縮,搶占“收割市場”的最佳排位。

那麽,是不是因爲密集調控的滯後影響開始顯現,從而導致開發商銷售額度下降了呢?筆者認爲,調控確實導致樓市需求凍結或觀望,但不可忽略的是,近期價格管控導致預售證發放難度加大,開發商入市積極性降低,而獲准入市的項目,價格必須下調,導致銷售量回落。

盡管調控政策在春節後全面布下,但2016年以來,多數未受調控打壓的三四線樓市和都市圈樓市火熱,並順延至2017年。同時,本輪調控前市場熱度高,開發商入市項目多,從而推動前4個月開發商銷售規模取得了同比80%的增長。但是,隨著前期推售的項目逐漸進入尾盤或清盤,而三四線樓市銷售環比增長從今年壹季度的40%左右下滑至5月份的5%,加上3~4月份熱點區域(包括部分三四線城市)相繼啓動限購限貸,調控的沖擊開始顯現。

但是,目前新房市場熱度還在,如上海、南京、天津、長沙等地啓動新盤搖號賣房,豪宅明顯走熱,開發商搶購限售地塊,逃避限購的“類住宅”火爆,顯示需求仍旺盛。財經評論員葉檀實地調研發現,蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地出現搶房現象。事實上,開發商銷售下降與供應下降有關,而供應之所以下降,很大程度上是調控全面“落地”後,各地啓動新房限價、預售證管制來實現調控目標,導致開發商申請預售的積極性下降,獲准入市的項目價格走低。

根據統計,5月份29個重點城市新房供應環比和同比分別下降13%和22%。其中,壹線城市新房批售面積環比和同比分別下降53%和61%,二、三線樓市新房整體供應環比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是,越是熱點的城市,新房供應下滑越明顯,比如,武漢、南京、合肥、海口、廈門、蘇州等城市。

目前,供應下滑的城市,庫存也在下降。統計的29個城市中,5月份庫存同比下降的有25個,平均下降幅度爲33.8%。5月份,29個城市新房在售庫存平均消化周期爲8.1個月,庫存正在逼近“過低”的警戒線。客觀講,庫存走低,供應不該下滑,但預售管制導致高價盤無法入市,或開發商不申請預售。以5月20日出台限購的長沙爲例,據安信證券調研,目前長沙有的新項目要比周邊二手房的價格低2000~3000元,造成搶購和配額搖號,需求被迫轉向二手房。

目前,盡管熱點樓市成交量下滑,但需求潛力仍在。城鎮化已進入“大城市化”,人口向熱點城市遷徒的步伐在加快。例如,長沙2016年人口淨流入23萬。近年來,人口大省且爲單中心的省份,如湖南、湖北、安徽、河南,省會城市長沙、武漢、合肥、鄭州等,對本省人口的吸附能力快速上升,2016年度淨流入人口均在20萬左右。

因此,包括壹線城市在內的熱點城市,需求潛力仍在,只不過被各種限制性措施壓制。

在樓市回調,需求暫時觀望的喘息之機,須要增加新房和土地供應。4月初,住建部和國土部聯合發文,要求增加住房和土地供應。目前看,住房供應未明顯增加,供地計劃完成也不理想,這或許埋下了未來再度反彈的種子。

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责任编辑:陈建波  JN1788
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