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廣州二手房成交放緩 業主轉售爲租租金略降

2017/06/16 11:43 来源: 新快报 评论
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5月份至6月份上半月,受新政的影響,廣州二手市場依然處于盤整的通道內。5月,經鏈家促成的二手住宅買賣業務量環比縮減壹成,住宅租賃業務量環比增加11%。6月1日-14日,經廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數比5月同期減少4%,全市二手住宅成交均價爲26886元/平方米,比5月同期上升1.5%。客戶成功壓價幅度爲3.4%,有進壹步擴大的迹象。

5月份至6月份上半月,受新政的影響,廣州二手市場依然處于盤整的通道內。5月,經鏈家促成的二手住宅買賣業務量環比縮減壹成,住宅租賃業務量環比增加11%。6月1日-14日,經廣州鏈家促成的二手住宅買賣宗數比5月同期減少4%,全市二手住宅成交均價爲26886元/平方米,比5月同期上升1.5%。客戶成功壓價幅度爲3.4%,有進壹步擴大的迹象。

同時,陽光家緣數據顯示, 5月廣州市(不含南沙、從化)中介網簽8244宗,環比4月下降11.94%,同比2016年5月下降1.34%。經中原促成成交的單位均價爲30432元/平方米,套均總價爲259萬元。

業內專家分析,二手房價不會立即出現調頭向下,估計樓價的高位盤整態勢仍舊要持續兩個月,在成交量尚未有起色的前提下,才會有“向下”的沖動。

部分二手房價格稍有松動 樓梯樓性價比高受青睐

據廣州鏈家的成交數據反饋,2017年5月買家采取壹次性付款的購房比例爲21.0%,比4月提高3.9個百分點。與此同時,買家成功壓價幅度爲3.0%,是自2016年6月以來的最大幅度,顯示現時二手房市場有向“買方”傾斜的迹象。目前市場的成交難點在于准客戶壓價幅度大(至少10%),而業主讓步空間小(壹般3%以內),雙方堅持的底線無法在短期內貼近,導致成交周期延長。從廣州市陽光家緣網的二手房網簽數據可以看到,2017年5月1日-31日全市11區經過中介促成的二手房網簽約量是8947宗,比4月1日-30日的10206宗減少12.3%。

同時,隨著中心區房價的高企,電梯樓房價提升相對較快,而樓梯樓房價提升速度相對較慢,促使不少客戶轉而購買中心區的樓梯房,以及樓齡相對較大的房子。據廣州中原研究發展部監測,317、330新政後,這壹現象更爲明顯,樓齡在15年及以上的房源成交占比提升明顯,尤其是15-20年樓齡的房源,因按揭貸款不受影響,成交占比提升更爲明顯,占比由3月的33%提升至5月的39%。

電梯樓房價高企、而樓梯樓房價相對低窪。5月,中原電梯樓成交均價爲37216元/平方米,而樓梯樓成交均價爲23774元/平方米,因此樓梯樓越來越受買家青睐,成交占比逐漸提升,由2017年1月的31%提升至5月的51%,目前樓梯樓的成交占比已超過電梯樓。

出租回報率下降 租客趨向年輕化

記者從壹些房地産網站上也看到,近期個人方放租的盤源也有所增多。廣州鏈家方面也表示,在買賣交易活躍度有所下降的情況下,大部分持有閑置房産的買家亦將其放到租賃市場出租,但小業主(特別是投資客)對租金帶來的回報並不看重。廣州鏈家研究院把2017年1-5月經該公司促成的住宅租售成交個案進行篩選,抽取買賣成交量前20位的樓盤進行分析,綜合其平均租金、租客年齡等信息,並將其得出的出租回報率與2016年同期作對比(詳見右表):

不難看到,這20個買賣成交活躍樓盤,其出租回報率在今年前五個月均全線下跌,比2016年同期減少的幅度在0.2至0.9個百分點之間。換句話說,2017年通過買房出租所帶來的租金收益是縮減了。

廣州鏈家研究院院長周峰分析,出租回報率的下降,既反映出租金的上升幅度落後于樓價上升幅度,同時也隱含了壹個市場現象,即租客群體的變化。2017年前五個月,廣州鏈家促成租賃業務的租客平均年齡爲31.3歲,比2016年同期下降0.2歲。而在表格中買賣成交量前20位的樓盤當中,租客平均年齡比2016年同期下降的樓盤就有12個。租客的年輕化,勢必帶來租客可承受租金水平的相應變化,在“收入決定支出”的前提下,這批租客即使認可大型樓盤的居住環境,但在樓盤裏面仍舊會先挑選“相對中檔”租金的物業作爲承租對象,故成交的租金數值對比2016年同期難有明顯升幅。

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责任编辑:陈建波  JN1788
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