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融資渠道受阻成本上升 房企如何度過資金荒

2017/06/15 11:26 来源: 搜狐焦点网 评论
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房地産企業融資渠道受阻,再度成爲熱議話題,銀行、信托、債券等渠道紛紛收緊,加上房地産政策越來越嚴格,銷售並不順利。面對不斷高企的債務,如何度過資金荒成爲不少房企面臨的首要問題。

房地産企業融資渠道受阻,再度成爲熱議話題,銀行、信托、債券等渠道紛紛收緊,加上房地産政策越來越嚴格,銷售並不順利。面對不斷高企的債務,如何度過資金荒成爲不少房企面臨的首要問題。目前,在貨幣收緊大趨勢下,房企各個融資渠道都受到限制,融資成本相比以前也上升了2-3個點。業內認爲,今年房企資金鏈會面臨較大壓力,依賴大量融資激進拿地、銷售回款能力較弱以及債務結構偏短期的中小企業面臨更大的風險。面臨資金荒,房企應該加速去化、尋求合作以及發展多元化業務。

融資成本上升

“近半年來,房地産企業融資成本明顯上升,不少融資渠道成本已經在8%以上,相對以前提升了2-3個點。”壹位不願具名的房企高管向北京商報記者表示,成本上升的同時,融資難度也開始增加。

據某研究中心發布的數據顯示,5月,108家房企新增融資額爲579.69億元,同比下跌45.3%。融資結構中,銀行貸款環比下降29.67%;受債市波動影響,房企的票據、債券發行額縮量明顯,環比下降49.9%;同期海外發債額爲零。

在融創2017年股東大會上,執行董事汪孟德曾表示,“從融創中國去年借貸情況看,借貸成本在快速下降,主要是由于公司規模、實力、品牌,特別是銀行的信譽度提升,未來兩三年我們的借貸成本還會下降”。但是,針對今年持續出台房地産調控政策和資金監管收緊的特殊情況,他也提到,包括融創中國在內,今年整個地産行業的融資成本都將有所上升。“我們去年當期新增借貸成本低于6%,平均在6%的水平,但今年我們會超過6%,可能到6.5%,這是借貸成本增長的趨勢”。

Wind數據顯示,無論是公司債、企業債、中票或短融,自2016年10月起至今,發行利率均呈現上行態勢。2017年6月至今,公司債、企業債、中票、短融的票面利率數據分別爲6.0943%、5.8%、5.7726%、5.4274%,與之形成對比的是2016年10月,上述四種融資方式的票面利率還分別爲3.7139%、4.007%、3.6587%、3.1629%。

從具體房企融資案例來看,5月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。榮盛發展的2017年第二期中期票據10億美元三年期成本6.8%,華夏幸福2017年第壹期中期票據19億元五年期年利率爲5.8%。在公司債方面,龍光地産在海外發行六年期4.5億美元優先票據年利率爲5.25%。在其他債權融資方式中,華夏幸福2017年第二期超短期融資券,借款270天,融資額度10億元,借款利率5.07%;華夏幸福與華能貴誠信托設立“永續債投資單壹信托計劃”,起始利率6%;龍光地産發行3.5億美元永續債,起始利率7%。

融資渠道收緊

業內認爲,房企融資成本上升、融資規模下滑的主要原因在于融資渠道的收緊。從目前房地産企業的融資渠道看,主要是銀行、信托、各類資管計劃、發行債券以及股權融資。從監管看,對各類金融機構投向房地産的資金呈現嚴控態勢。

在4月21日銀監會壹季度經濟金融形勢分析會上,銀監會主席郭樹清表示,要合理控制房地産融資業務增速,有效防範集中度風險,嚴禁銀行資金違規流入房地産領域。而銀行貸款壹向是房企主要的融資渠道。

緊接著,銀監會向各銀監局下發的《2017年信托公司現場檢查要點》,將違規開展房地産信托業務列入2017年信托公司現場檢查要點。涉及房地産信托業務的檢查要點包括:壹、是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式,變相向房地産開發企業融資規避監管要求,或協助其他機構違規開展房地産信托業務。二、“股+債”項目中是否存在不真實的股權或債權,是否存在房地産企業以股東借款充當劣後受益人的情況,是否以歸還股東借款名義變相發放流動資金貸款。這份文件規定直指信托公司開展的“拿地融資業務”,而信托融資本是房企除銀行貸款外的主要融資方式。

除此之外,房企發債也開始收緊。據了解,年初至今,萬科和富力等房企紛紛取消發債,涉及金額至少爲50億元。這兩家公司在取消發行的公告中均表示,鑒于近期市場的變化,決定取消中期票據的發行,萬科更兩度取消中期票據發行。

事實上,房企發債的困境在去年四季度已經顯現。海通證券在報告中指出,當季地産債券發行量和淨融資額僅爲三季度的30%,主要源于公司債的收緊。從去年11月至今年2月底,地産公司債券發行29只。

房企該怎麽辦

今年,房企面臨融資難、融資貴的窘境,同時,隨著市場整體下滑,房企通過銷售快速回籠資金的難度也不斷增加。這意味著,今年大部分房企將面臨資金荒,加上自身的債務壓力,房企資金鏈安全面臨較大壓力。

盡管融資成本在上升,但房企依然盡可能地尋求“輸血”渠道。不過,這背後卻是房企面臨的債務壓力所致。據Wind數據統計,107家上市房地産企業2015-2016年這兩年的新增有息債務規模高達8520億元,而2010-2014年五年間的新增有息債務總和爲8200億元。顯而易見,2015-2016年有息債務規模擴張非常快。同時,負債率也不斷攀升,並達到曆史高值。從上市房地産企業的數據看,整體資産負債率從2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,淨負債率從2010年的63%升至2017年3月末的132%。

某研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲,目前,無論是海外融資,還是境內融資,房企的債務融資情況均不容樂觀,加上房地産市場降溫的不斷顯現,未來,房地産企業的資金壓力會逐漸加大。目前來看,債務尤其是短期債務集中到期量大,前期經營比較激進和資質較差的民營企業面臨的壓力會更大。

對于房企該如何度過資金荒,嚴躍進認爲,壹方面,根據企業各個城市項目的情況,加速去化,實現快速銷售、回籠資金;另壹方面,抱團取暖,也就是說,無論在拿地還是開發建設的過程中,企業可以尋求合作方,以降低風險和成本。此外,房企也可以積極進行多元化轉型,尋求新的利潤增長點,如物業板塊,可進行長租公寓業務以及房地産金融等相關業務的拓展。(來源:北京商報)

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责任编辑:陈建波  JN1788
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