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廣佛開啓“競自持拿地”時代 抑制高地價初見成效

2017/05/19 11:02 来源: 新快报 评论
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至此,廣佛兩地都開啓了“競自持拿地”的時代,限期內不得銷售的自持用地無疑也考驗著開發商們的經營運作。

繼四月底萬科、五月初融信在廣州競自持拿地,5月17日下午,佛山禅城區祖廟街道年內首宗地塊開拍,廣州華發有限公司以13.45億元總價+2.1750萬平方米配建人才住房+1.6750萬平方米計容自持面積拿下該地塊,折合樓面地價15666元/平方米(未算計容自持部分),成爲佛山自持拿地首例。與近年佛山拍地情況相比,此次成交地塊樓面價趨于合理,新的土地競拍方式對調控高地價初顯成效。至此,廣佛兩地都開啓了“競自持拿地”的時代,限期內不得銷售的自持用地無疑也考驗著開發商們的經營運作。

A 抑制高地價初見成效

近兩年,佛山老城區祖廟商圈都沒有商 住地推出,此次競拍地塊占地面積近2.7萬平方米,前身是佛山市第二針織廠,位于祖廟街道與張差街道交界,距祖廟門前廣場約1.5公裏,近白燕公園、白燕市場、白燕小學,2公裏範圍內有佛山婦幼保健院和佛山市中醫院,配套設施完善,生活氛圍濃厚。地塊總起拍價爲7.53億元,吸引了華潤、龍湖、碧桂園、招商、保利等14家開發商參與競拍。爲防止高價地出現,佛山政府在出讓條件上予以限制,采取“限地價+競配建+競自持+搖號”四步走的方式。經過兩個半小時92輪報價,華發以13.4542億總價和2.1750億萬平方米配建面積及1.6750萬平方米將地塊收入囊中。

扣除配建面積,該地塊折合樓面價格1.5666萬元/平方米(未算計容自持部分),在佛山近兩年拍出的地塊中不是最高。2016年11月24日,佛山禅城區奇差片區地塊被五礦地産拍得,折合樓面價1.5885萬元/平方米,緊接著的28日,同片區的另壹地塊被綠城九龍倉置業有限公司拍得,折合樓面價1.6632萬元/平方米,刷新紀錄。可見,土地出讓方式的限制有助于讓低價保持在合理區間,從而有利于房地産行業健康長遠的發展。

記者從相關公示資料了解到,該地塊規劃用途爲二類居住用地,兼容商業、商務、娛樂康體用地。其可建計容建築總面積爲10.7634萬平方米,兼容的商業商務娛樂類建築的計容建築面積不超過2.1526萬平方米,出讓計收出讓金的地下車庫建築面積爲3.0695萬平方米。後期需配套物業管理用房、配電房、通信基礎設施、社區公共服務用房等設施,其中通訊基礎設施、社區公共服務用房産權屬政府,且建成後無償移交。

B 祖廟商圈壹手樓斷貨

有數據統計,截至4月底,祖廟片區新增住宅供應爲零,庫存僅余6.88萬平方米,去化周期不足2個月。此次拍出地塊雖屬于祖廟商圈,但所屬區域內土地多數通過舊改獲取,土地供應量緊張,因而新房供應也更少。據悉,該地塊周邊新房供應已斷檔有壹段時間,距離最近的項目凱德天倫世嘉早在5年前售罄。佛山大道沿線的珠江羅馬新都也在兩年前清貨,沿佛山大道南的明福國際廣場、玫瑰鉑金公館和恒強春天裏的住宅部分也均已售完。目前周邊以二手房交易爲主,均價在1.7萬到2.2萬元/平方米之間。

此輪新板塊入市,將爲片區樓市提供新血液。方圓地産首席市場分析師鄧浩志接受媒體采訪時表示,此次土地出讓樓面地價爲1.56萬元/平方米,而目前祖廟周邊房價最高在2.5萬元/平方米左右,該地塊樓面地價相對溫和。根據樓面價計算,未來項目售價3萬元/平方米可實現盈利。

近年來,隨著廣州購房需求外溢,佛山壹度成爲廣州買家落腳點。據佛山中原地産研究中心數據,2016年1月份到10月份,廣州買家在佛山購房成交套數約爲5.54萬套,占總成交量的37%。在各鎮街廣州買家占比中,南海裏水鎮最高,廣州買家占比約90%,其次是南海東部的大瀝鎮和桂城,以及順德北部的陳村和北浩,占比約達70%,中心城區禅城廣州買家也約占壹半。但今年3月份佛山出台樓市調控新政,要求無佛山戶籍的買家要在佛山連續繳納壹年以上個稅或社保,這無疑提高了廣州買家的購房門檻。但新政同時也還保留了兩個窗口:非限購區域樓盤和二手樓盤。有中介人員表示,去年3月份,三水壹手樓成交均價爲五千到六千元/平方米,而今年3月份已經破萬,他們在這壹區做了這麽多年都有點不敢相信。而二手樓方面,4月份佛山二手房持續升溫,最高報價接近4萬元/平方米。但中介人員也提醒,目前這些較火的區域和二手樓,多爲投資型買家,剛需買家應慎重入市。

C 自持地經營模式有待探索

此次土拍中競得自持部分按規定10年內不可辦理銷售許可,也不得轉讓,需待自持期滿方可按相關規定辦理分割銷售。土地可以說是地産商的“命門”,但如今拿下土地卻伴隨著比例不小的自持地塊,對開發商們的土地經營、轉型是個不小的考驗。

就自持地塊的出路問題,新快報記者采訪了中國城市産業發展聯合會主席陳寶存,他表示開發商不用擔心自持地成本回收問題。現在有許多企業有資金升值需求但無法直接投資房地産行業,如保險企業,這些企業就會選擇資産收購。土地自持只是暫時的,在自持階段,開發商只需做好前期的項目開發建設,如搭建養老生態城等等,隨著項目升值及達到自持期限,自持資産可以打包轉讓給這些有資金升值壓力的企業去運作。

而在廣州萬科看來,自持地是對房企資産運營能力提出了更高的要求。廣州萬科助理總經理喻敏鋒就曾表示,房地産經營不再只是拿地然後再賣掉的模式,需要結合自行經營。去年12月底,萬科首個醫療項目蕙心醫院在廣州天河智慧城開業,標志其開啓探索康複醫療普及和推廣的道路。今年4月底,萬科分別以55%和50%的自持率拿下來黃埔區和白雲區兩地塊,繼續鋪開其泊寓、養老、商業、醫療、教育、産業辦公等城市服務版圖,尋找新的盈利增長點。

责任编辑:陈建波  JN1788
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