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土地市場開局冰火相融 熱點城溢價率明顯降低

2017/02/17 09:28 来源: 新京报 评论
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​2017年開年大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低,比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低於2016年的平均水準。未來,在嚴格的政策約束下,出現高溢價地塊的概率將遠不如去年。

2017年開年大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低,比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低於2016年的平均水準。未來,在嚴格的政策約束下,出現高溢價地塊的概率將遠不如去年。

不過,對於房企而言,在2016年收穫歷史上銷售面積與銷售金額最大年份後,補充土地的積極性十分高漲,佈局熱點城市、押注長三角等活力區域,搶跑意味十分明顯。

1 溢價率走低

開年全國各地土地供應面積明顯回落。據統計數據顯示,1月份,一、二線城市土地供應下滑顯著,環比跌幅分別為55%和77%,預計2月份土地供應量仍將維持在較低水準。

與之相應的,土地平均溢價率也維持在較低水準。從對溢價率的遏制來看,政策的效果較為明顯。根據統計,2016年南京土地平均溢價率為76%,今年初至2月12日,溢價率已降至59%。鄭州的溢價率從32%降至15%;北京從38%降到14%;廣州從37%降到11%。

不過,上海房地產研究院總監嚴躍進認為,從後續市場預期看,一、二線城市抑制地價的壓力依然存在,後續依然有反彈的可能,尤其是很多大城市後續土地出讓節奏會加快,部分房企還會有繼續拿地的可能。

如其所言,進入2月中旬後,部分高溢價地塊再次出現。2月14日上午,南京雞年的首場土拍,南京主城中華門外一優質地塊,更是經過2個多小時395輪競價的拉鋸戰,拍到了最高限價98億。

在2月10日的長沙土地市場新春首拍中,熱點地塊再次上演火爆行情。30餘家房地產開發企業爭相“搶地”,最高競拍達137輪,六個地塊成交總價31.6億元,一塊地溢價率171.8%。

2 土地新政頻出

大部分城市為了避免高價地都針對土地加大了限制條件,出現高價地或高溢價地塊的概率越來越低。目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價。

其中,除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定,其餘城市主要對價格進行限定,鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

2月13日,天津市市區國土資源分局網站掛出消息,宣佈推出天津市土地出讓新機制:報價到達上限,拼“自持面積”。這一政策已經在實際土地出讓操作過程中正式實施。2月8日,天津土地交易中心連續掛出兩宗北辰區經營性用地出讓公告,即採取上述拍賣方式。

與之相似的是,在北京,“限房價、競地價、限持有”的租售並行方式有可能成為土地出讓的新常態。土地供應的極度稀缺,使得很多房企也在未形成明確商業模式的前提下拿下自持地塊。

此外,房企拿地融資等方面監管全面收緊。2月13日,中國基金業協會發佈《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號》,對私募資金投資16個熱點城市房地產進行嚴格監管。

在此之前,上交所、深交所和央行也分別發文或表態,對房企發債、房地產行業的細分與分類監管、土地貸款等進行強化監管。

3 長三角熱區

儘管近一兩個月土地市場整體降溫,但大型房企拿地的熱情卻絲毫不減。根據中原地產研究中心的數據顯示,1月份,包括萬科、保利在內的20大房企,拿地金額依然達到了1117.26億元。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示,在市場增長放緩週期下,希望彎道超車的房企會加緊拿地。值得注意的是,房企轉向長三角拿地的趨勢更加明顯,多家房企從去年下半年開始加大長三角土地投資,比如碧桂園、中海、融創。

根據中原近日發佈的數據顯示,今年1月,賣地超過100億的城市有5個。其中,隸屬於長三角區域的合肥、杭州,與泛長三角區域的溫州,位列第2、3、5名。

與之對應的當然是房企在長三角區域土地的擴充。來自億翰智庫研究中心數據顯示,萬科自2016年下半年,在珠三角拿地幾乎佔據總體50%,而到了一月份,萬科新增約316萬平方米,其中長三角地區就有接近百萬平方米。碧桂園1月份土地儲備中,長三角區域以85萬平方米占1月土儲的62%。

有意思的是,不少房企在2016年的增長點都集中於長三角區域:萬科2016年上海大區完成1200億銷售;而碧桂園江蘇區域以367億元拔得頭籌,滬蘇區域年度業績達308億元,較2015年增長175%。

歐陽捷認為,長三角15個城市的土地購置面積僅占全國的9%,人和資本是流向長三角的,這一區域具有強勁的房地產潛力。

接下來,房企有望加大對長三角的傾斜力度。碧桂園甚至在華東設立5個區域公司,包括上海、滬蘇、江蘇區域公司,及滬浙、浙江區域公司。新城集團董事長王振華曾在年初明確提出了“千億戰略”,其中,長三角區域貢獻率或在6成以上。

此外,不少閩系房企外遷總部至上海,以上海為中心的長三角區域,成為閩系房企戰略佈局的重點,如正榮集團、陽光城等企業。

4 曲線拿地

面對越來越少的優質地塊,房企面臨更為嚴峻的現實是無地可拿,因此,收購、兼併成為很多房企青睞的曲線拿地方式,如融創入股金科、融科智地、萊蒙國際。

在一、二線城市拿地更是如此。萬科近日於北京新獲取的朝陽區紅領巾橋地塊,是通過與北京時尚控股有限責任公司合作而獲得。同策研究中心總監張宏偉指出,目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了,直接在二級市場拿股份,不僅可以賺取差價收益,還可以並表,改善公司財務結構。

在三、四線城市及潛力區域,並購拿地也愈演愈烈。最近,融創再出大手筆,在廊坊永清縣收購一專案,建築面積約100萬平米,該專案的開發商為永清美景房地產開發有限公司。此外,融創還在張家口高鐵站旁拿下一專案。

並購拿地愈演愈烈,甚至超越招拍掛,成為一部分擴張型房企的主要拿地模式。融創近幾年三分之二的土地儲備,都是通過並購的方式拿到的,陽光城去年並購總額超過200億元,去年新獲的80%左右的土儲來自並購。

這些低價土地為房企快速擴張提供了保障。中信建投一名分析師透露,陽光城去年前十月的股權收購樓面價僅為1758元/平米。廣發證券的研報顯示,陽光城收購所獲取的專案資源理論毛利率達到了56%,而同期招拍掛管道獲取的專案平均毛利率僅有16.4%。

本版采寫/新京報記者 龔小鋒 張曉蘭

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