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香港年輕人買房難 :首付需啃老 工資漲不過房價

2017/02/13 10:19 来源: 每日经济新闻-邦地产 评论
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儘管香港的工資一直有所上漲,卻無論如何也追不上房價和物價的上漲速度

儘管香港的工資一直有所上漲,卻無論如何也追不上房價和物價的上漲速度

剛過完年,在香港工作已超過6年的林琦(化名)正在惆悵,房東又一次提出了漲房租。

她所租住的房子位於香港港島區的南邊,這一套面積只有345平方英尺(約32平方米)的小房子裏,住著她和她的兩個室友。目前這套房子的租金是每月13000港元(約合人民幣11500元),平攤在每個人的頭上每個月需要繳納4333港元的房租。而房東這一次要漲房租1000港元,漲幅達到7.7%。

林琦工作已經6年,有了些許積蓄,她開始考慮自己置業。

在香港,以一套400萬港元的房子為例,一般最低兩成首付即80萬港元,還需要一系列的費用:印花稅9萬港元、律師費2000港元、屋契25000港元、代理傭金4萬港元、按揭保險保費5.28萬港元……這意味著需要另備20.98萬港元用作額外前期開銷,共100.98萬港元。

如果像林琦一樣還未取得香港永久居民身份的,那麼還需要額外支付高達60萬港元買家印花稅,共160.98萬港元。

林琦所處的行業在香港並不算高薪,月收入只有2萬港元左右,工作6年也就存了約50萬港元,那麼剩下的逾百萬港元只能向父母伸手借了。

像林琦一樣,香港許多年輕人近來買房,都是靠父母幫忙。

美聯物業在春節前夕,通過電話訪問近5年首次置業的客戶,有38%的人是靠父母或其他家人幫忙支付首付。美聯物業稱,香港靠父母支付首付的情況並不算特別普遍,但目前已經有抬頭的趨勢,未來具有一定的增長可能。

不過在內地,靠父母資助買樓的年輕人可能更多。世邦魏理仕訪問了1000名22歲至29歲年輕人,超過三分之二,即66.6%的受訪者表示都是由父母資助買樓。

香港年輕人存夠首付很難

調查顯示,在38%靠父母幫忙支付首付的人中,有74%的人是由父母或家人資助部分金額的,有16%的人的首付是由家人全部支付的。新婚的徐靜(化名)就屬於後者,徐靜在香港從事教育工作,每月收入大約20000港元,扣除房租和其他開銷,存下來的錢極少。在結婚前,雙方父母已經商量好,為兩個孩子付近200萬港元的全部首付。

實際上,香港年輕人要存下首付越來越難。根據美國物業顧問機構Demographia公佈的年度世界住宅可負擔程度調查,香港樓價以平均家庭收入的18.1倍成為了全球第一難買房的地方。這意味著,如果以香港家庭平均年收入30萬港元、樓價平均542萬港元計算,一個家庭需要不吃不喝18.1年才能買到一套房。

即便不需要付全款,以徐靜夫婦為例,假設夫妻倆每月省吃儉用可以存下1.5萬港元,如果是要買一套542萬港元的房子,要存夠140萬港元的首付,也需要近8年。

儘管香港的工資一直有所上漲,卻無論如何也追不上房價和物價的上漲速度。根據香港特區政府統計處最新數據,香港就業名義平均薪水指數從2006年第三季薪酬指數的101,升至2016年第三季的141.7,10年間增幅為40%。

但這期間,根據中原城市領先指數,在2007年9月,香港中原城市領先指數僅為58,在2016年9月這一指數已經逼近140,漲幅達到了141%。

香港特區行政長官梁振英在任內最後的一份施政報告中承認,過去4年來,儘管特區政府多次採取措施,成功遏制外來需求、投資需求和炒賣需求,但香港“上車難”(即首次買房置業)的問題還是沒有解決。而且住的問題影響了香港的家庭結構,扭曲了價值觀,“不少人的目標就是儘量賺錢買樓供樓,”年輕人選擇專業和職業都在“向錢看”。不少家庭甚至走投無路,要住在工廠大廈內的籠屋內。

美聯集團副主席黃靜怡表示,香港特區政府“辣招”的後遺症正在進一步浮現,二手房目前壓量不壓價,對年輕人買房沒有幫助,而解決樓市的供求仍然是新任政府需首要解決的房屋問題。

該調查稱,大部分受訪者都贊同,應該從增加供應扶助年輕人置業,40%希望香港特區政府可以增加供應,支持增加建設資助房屋及推出置業貸款。

一手房搶走所有剛需客源

除了難以存錢付首付以外,由於香港特區政府多次打壓炒房,提高了買賣住宅的印花稅至交易額的15%,也讓購房成本進一步提高。目前很多房地產開發商為促銷都提供一系列優惠政策,因此香港樓市的成交量都聚焦在一手房上,整體樓市極不健康。

香港差餉物業估價署、土地註冊處資料及香港置業資料研究部數據顯示,2017年二手註冊量預計只有3.6萬宗,同比下跌11%,如果按照這一數量推算,全年二手住宅註冊量占總存量的流通率會跌至3%,比起2016年的3.5%下跌了0.5個百分點,但與1997年的17%及2010年的11.2%相比,差距非常大,並且創下了有紀錄以來的新低。

美聯集團主席黃建業稱,由於香港特區政府換屆在即,對樓市的管理措施也成為了關鍵,意味著當局很可能出招更狠,也更頻繁,這也令很多二手房業主都在觀望狀態,令二手房貨源偏緊張,進一步推高樓價。

黃建業稱,如果香港特區政府再次出招,二手供應也會進一步緊張,一旦遇到週邊不確定因素,會令樓價出現回調,這時候可能是可以撤除“辣招”的時候,但如果操之過急,出現二手房供應暴增,一手房源也湧現的時候,對香港樓市很可能會造成很大衝擊,掀起“骨牌效應”,很可能出現“踩踏現象”。

另一方面,一手房卻在雞年新春前爆發了小陽春,美聯物業預計,1月一手房的成交量達到1400宗,同比增加了5倍之多,而1月份一手房的成交量比例也飆升至36%,創下了13年同期的新高。黃靜怡預計,今年一手註冊金額將突破2000億港元,創下歷史新高,較上一個雞年即2005年翻一倍。

一手房能夠跑贏二手房的原因,主要是因為地產發展商提供了大量優惠,比如旺角某個樓盤買家可以享受售價額外5%的折扣,同時,購入指定單位的首10名買家,可以享受售價15%的買家印花稅折扣。

此外,根據香港金管局規定,如果購買低於700萬港元的樓房,需要支付40%的首付,但是如果買一手樓盤,地產發展商則設計了五花八門的付款計畫,並給很多購房者做二次按揭。而徐靜也是因為有稅務優惠,以及借貸比較方便,選擇了今年8月份交房的一手新樓盤。

土地問題是關鍵

梁振英在施政報告中表示,香港的樓價高和租金貴,並不是由於建築費高,而是因為地價貴,而地價貴的原因並非土地短缺,而是規劃用作房屋發展用的土地短缺,目前,香港作為房屋用途的土地只占香港土地的7%。

此外,整體社會對於房屋用地的供應和需求問題存在很大的誤解,在需求方面,香港人口的增長率已經很低,老齡化速度也很快,但不能靠降低人口增長率減少對房屋的需求。

梁振英指出,目前,香港郊野公園占土地總面積的40%,是住宅用地總面積的6倍,城、鄉、郊、野之間,發展密度差異越來越大。

考慮利用郊野公園內一些小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊角地帶的土地用作公營房屋、非牟利的老人院等非地產用途。除了郊野公園以外,發展岩洞、地下空間、填海、大嶼山等,都是可以考慮的發展區域。

不過,遠水難解近渴。根據香港規劃署估算,直到2046年,香港的土地需求最少需要4800公頃,即使所有現在發展的短中長期土地供應措施如期落實,香港仍需要再物色1200公頃土地。

责任编辑:陈泽宏  JN704
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