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房價漲幅全球第一城市 今每平降4千元賣不掉?

2017/02/06 09:32 来源: 每日经济新闻 评论
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​近日,由胡潤研究院與萬國置地聯合發佈的全球房價指數顯示,合肥房價由於漲幅超過40%,位居2016年全球房價漲幅第一,由此可見合肥房價在去年的漲價力度。

近日,由胡潤研究院與萬國置地聯合發佈的全球房價指數顯示,合肥房價由於漲幅超過40%,位居2016年全球房價漲幅第一,由此可見合肥房價在去年的漲價力度。

不過,進入今年1月份以來,特別是春節假日期間,關於合肥樓市暴跌的資訊不斷傳出,在這兩天一度成為輿論的熱點。

對此,媒體記者於近日展開了調查。

每平方米降價4000元都無人問津?

作為2016年樓市上漲最快的城市,合肥部分板塊的樓市價格上漲超過一倍,這也一度讓合肥成為輿論關注的焦點,一時間投資客和改善型購房者,蜂擁的進入合肥,開始搶房,導致合肥樓市一度出現一房難求的局面。

合肥這種量價大幅上漲的局面,在去年10月份出臺限購政策之後,得到一定的控制,在11月份之後進入平穩局面。然而,進入今年1月份以來,合肥樓市就傳出價格大幅下跌的說法,特別是進入春節假期期間,這種說法達到了頂峰,這兩天也因為價格大幅下跌的說法,再次讓合肥成為關注的焦點。

傳出下跌的來源是部分購房者在合肥市12345政府服務直通車網站的投訴,有業主投訴稱,合肥蜀山區房價暴跌16%,下跌幅度是各區之最。而目前合肥二手房開啟拋售模式,政府卻拿新房價格說保持穩定,我們業主表示極其憤怒,百姓資產大幅縮水。

價格平穩的合肥北城,也遭到購房者的投訴稱,北城房價要暴跌,降價20萬仍賣不掉。進入12月,北城樓市進入寒冬,看二手房的客戶極少,投資客絕跡,很多房源降價20萬依舊難賣。11月份120萬能賣掉的房子,現在102萬都賣不出去。

在去年價格漲幅最大的區域濱湖也遭到了購房者的投訴稱,濱湖二手房暴跌,濱湖區一直是投資客的集中區,但是樓市限購後,二手房價格開始下跌,這慌了不少業主。該業主表示:

濱湖二手房從11月開始就一直跌,進入12月跌幅更加擴大,某些樓盤的二手房每平(方米)降價4000元都無人問津,我們知道濱湖炒房客多,但像我們這些高位接盤的改善性剛需也非常多,面對二手房價一路狂跌,若明年政策還不放鬆,我家房子價值豈不腰斬?大家都不買房了,出租房源哪里找?房屋租金肯定會大幅上漲。

有意思的是,這些二手房因為二手房降價掛牌,而無人問津,甚至喊出要求政府救市的口號。

針對上述購房者的投訴,媒體記者從合肥多家二手房仲介瞭解到,進入去年12月份以來,確實有不少二手房房東將房源降價掛出急於出售,"這兩個月以來,我們接到掛牌銷售的房源,大都是選擇降價銷售,最低的降價幅度也在5萬元,最高降價達到30萬元,但是這些降價的房源並未受到市場的歡迎,降價掛牌之後也沒有快速銷售出去。"合肥金晟仲介孫經理對媒體記者說。

根據合肥百瑞地產網發佈的監測數據顯示,自去年10月2日合肥正式啟動"限購"政策至今3個多月裏,合肥九區三縣約有近500家二手房價格出現下調。其中,位於合肥廬陽區的雍景苑社區均價降了約3348元/平方米;合肥政務區名為綠怡匯林的二手房跌幅達-11.73%,均價下跌了2238元/平方米;合肥高新區的維多利亞別墅二手房跌幅達-34.39%。

大幅下跌為"假像"

如果根據二手房東的投訴來看,合肥的房價好像出現了下跌,但是事實情況並非如此。

媒體記者從多位合肥房地產業內人士瞭解到,這兩天傳出的合肥房價出現暴跌的現象,僅僅是部分二手房房東降價掛牌導致,並不能代表合肥樓市的整體現狀,特別是新房價格並未出現大幅下跌。

對此,上述孫經理還對記者說:這些急於降價掛牌的二手房房東,大都是此前殺入合肥的投資客,在合肥出臺限購令後,樓市趨於穩定,這些投資客急於抽身,所以選擇降價出售房源。但問題是,由於限購令的出臺,使得很多購房者開始處於觀望局面,購房者買漲不買跌的心理再次出現,這也導致了一些二手房房東即使降價出售,也難以賣掉手中持有的房源。

二手房房東下調價格急於出售,那麼新房的價格如何?為此,媒體記者從多家目前在售的合肥樓盤瞭解到,他們並未聽說有樓盤價格出現大跌,目前他們在售的樓盤價格,與春節之前,和去年12月份的價格相比,並未出現太大變化。

其中,一家大型房企安徽公司的陳姓經理對記者說:

公司在合肥在售的兩家樓盤價格和去年12月份相比,並無太大變化,整個濱湖區和政務新區的新房價格也沒有出現網上所說的大跌情況,價格基本保持穩定。可能會有極個別樓盤在春節期間,為了促銷吸引購房者眼球,作出了一定的下調,但是下降幅度也不大,對合肥樓市價格整體並無影響。

而合肥本地媒體《安徽商報》的報導顯示,1月合肥市區和三縣共有14家樓盤價格出現變動,其中2家價格上漲,8家價格下跌,4家新盤首開。在價格下跌的樓盤中,蜀山區有2家樓盤價格下跌,一個是長江西路沿線某樓盤,降價0.78元/平方米,另一個是南二環邊某樓盤降價250元/平方米;新站區兩樓盤降價均未超過0.5元/平方米;高新區某樓盤降價0.21元/平方米。

對此,合肥房房地產資深人士張斌對記者說:部分二手房房東掛牌價格,不能代表合肥樓市整體局面,所謂合肥樓市價格出現暴跌的說法,更多的是那些二手房投資客急於套現,營造出的一個假像。

業內人士:2017年樓市以穩為主

而合肥學院房地產研究所副所長淩斌也表示,目前樓市保持平穩健康發展的總基調沒有變,全國範圍內的調控只是針對部分過熱區域。合肥在幾個月的限購等調控下,數據顯示全市均價並沒有出現較大的漲跌。個別樓盤降價並不能代表整個樓市,後續走勢還有待觀察。

雖然價格下跌為假像,但是合肥樓市的成交量確實出現了大幅下滑的局面。

根據合肥房地產網統計數據顯示,今年1月,合肥市區9區成交一手商品住宅1384套,同比降幅超過80%,三縣累計成交1108套。

而根據去年1月合肥365地產家居網等數據,當月合肥市區9區銷售一手商品住宅7564套,均價尚未破萬;三縣共成交5116套。

值得注意的是,從總體上看,今年1月在限購等一系列調控措施下,成交量萎縮明顯。

對此,張斌對媒體記者說:合肥樓市成交量的下跌,在很多開發商是有預估的。之所以出現如此大幅的下跌,是因為去年合肥樓市價格的瘋漲,吸引了剛需、改善型和投資客的大量湧入,嚴重透支了潛在的購房者,在限購令出臺之後,很多購房者變得更加理性,開始處於觀望局面,所以導致了1月份成交量如此大的下滑。

業內人士也表示,這種成交量的下跌,會在接下來的幾個月延續,但是下跌幅度不會比1月份那麼大,會有所收縮。

根據1月份熱點城市樓市的上市量和成交情況,一些業內人士分析認為,整個市場開始冷靜下來了,2017年樓市將以穩為主。

此外,央行於昨日(2月3日)將7天期逆回購利率從2.25%上調至2.35%,14天從2.4%上調至2.5%,28天從2.55%調至2.65%;同時,根據媒體報導,將隔夜SLF利率從2.75%上調至3.1%,7天SLF利率從3.25%上調至3.35%,1個月SLF利率從3.6%上調至3.7%。

對此,海通證券薑超認為,地產凜冬將至。他表示:截至16年9月末,銀行住房貸款平均利率為4.52%,銀行房貸的平均期限應該在10年以上,當時10年期國開債利率只有3.13%,但是目前10年期國開債利率已經接近4.1%,而國開債是完完全全的政府信用,對銀行而言不用佔用任何風險資本,但是發放房貸要計提50%的資本佔用,而銀行是高利潤率高杠杆行業,其資本金有限,因而資本佔用的成本極高,所以按照目前4.1%的國開債利率,從歷史數據比較來看合理的房貸利率應該在5.5%左右,比目前的水準高出100bp.

所以,央行確認貨幣市場加息的結果,其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險,目前5年期以上貸款基準利率為4.9%,這意味著按照5.5%的合理水準,所有的折扣房貸將全部絕跡,否則銀行不如去買債。

而2016年房地產市場的異常繁榮,本來就沒有人口結構的支撐,全靠天量的房貸支撐,如果未來房貸利率持續上行,疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開,地產銷量或將持續下行,而地產市場的嚴冬或將到來。

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责任编辑:夏小杰  JN036
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