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廣東支持商改租盤活存量 租賃市場回報率挑戰

2017/02/06 09:31 来源: 21世纪经济报道 作者: 林修 评论
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​1月23日,廣東省人民政府辦公廳發佈《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(下稱“實施意見”),提出到2018年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系,以及公共租賃住房保障體系和住房租賃法規制度體系。

在國辦發39號文(《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》)出臺半年有餘後,廣東省也對租賃市場發展提出了更細化的支持性政策。

1月23日,廣東省人民政府辦公廳發佈《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(下稱“實施意見”),提出到2018年,基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系,以及公共租賃住房保障體系和住房租賃法規制度體系。此外,分別從培育供應主體、鼓勵住房租賃消費、提供金融支持等方面進行了細化。

多名分析人士對21世紀經濟報導記者指出,該檔將對省內商辦類存量物業資產的盤活有較大意義,但在具體操作執行層面,仍有待各市區出臺細則進行權責細化。

而經歷過2016年核心城市地價、房價齊升之後,低租金回報率對運營商們的考驗也更甚。

盤活存量:允許商改租

兩份檔中,最受關注的內容當屬允許將商業用房改為租賃住房,並提出調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

檔還指出,允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租,改造中必須確保消防設施、防水功能、排汙功能完好有效。

“在我看來這是有突破性的政策。”戴德梁行助理董事林珂這樣總結道。在受訪分析人士看來,這些政策的提出,都將對廣東省內有去化壓力的商辦類存量資產消化帶來動力。

根據克爾瑞分析師肖文曉的觀察,廣州市和佛山市的商辦類物業消化週期普遍較長。“截至今年1月末,廣州市商辦物業去化週期超過15個月。這些物業資產如果全部蓋寫字樓和商場,顯然並沒有那麼大的市場需求。”他分析道,允許商改租,對盤活商辦物業存量提供了一個比較好的途徑,也迎合了租賃式住房市場新興的趨勢。

合富房地產研究院市研總監馮佩雲則表示2016年廣州市新增商業存量去化週期不到一年。但在省內三四線城市,商業類資產空置率偏高,全部出售並不是最好的辦法,需要有人經營。

從需求端而言,分析認為目前租賃市場需求並未完全得到滿足。

肖文曉指出,尤其在目前地價房價高企,廣州市週邊區域受溢出效應影響,成交量價也在攀升的環境下,越來越多開發商傾向於將新建住宅設計成大戶型,且開始有豪宅化趨勢。但這類住宅產品並不能滿足大部分租賃需求。“據我觀察,大部分租房需求都是小戶型,這意味著租賃市場出現缺口。”

這在中原地產的統計中得到印證。2013年-2016年廣州二手住宅租賃戶型占比中,對一房和兩房類戶型的需求占比之和始終超過五成,在2016年,兩房戶型占比達到42.75%,同比2015年增加1.85%。

具體到操作方向上,21世紀經濟報導記者對比國辦發39號文與前述廣東省實施意見發現,省內對租賃市場發展提出了更細化的支持。

關於運營主體,實施意見指出,充分發揮省屬國有企業綜合優勢,搭建市場化、專業化、規模化的住房租賃平臺,收購或長期租賃庫存商品房。探索引入房地產開發企業等市場經營主體,開展混合所有制經營。

也提出,加強城中村房屋租賃資訊登記管理,鼓勵村集體成立專業化房屋租賃企業,並可委託物業服務企業進村服務。

不過由於城市間差異較大,這仍待各具體城市出臺進一步操作細節進行指導。比如林珂舉例道,如果是商業商務用途改為居住用途,重新報規的流程是否容易?

運營難點:低租金回報

據不完全統計,目前租賃市場的主要參與者有三類,創業類公司如YOU+公寓、魔方公寓,房地產開發商如萬科、招商蛇口,房地產服務商如鏈家、世聯行等。

對於租賃專案而言,更大的考驗在於運營主體的模式構建和資本支持。但在目前租賃需求量大的一線城市,房價高企令租金回報率並不甚理想。

廣州中原地產研究部統計顯示,2016全年廣州市二手住宅租金回報率在2.04%-2.58%區間內浮動。肖文曉告訴記者,早些年,當出租回報率在4%左右時,才能引發投資熱情。“很多人願意買是因為保值和長遠物業升值,而不是看租金回報。”馮佩雲這樣介紹道。

國泰君安證券在研報中直指,對開發商而言,住宅租金回報率較低是政策實現效果面臨的主要挑戰。

廣州中原研究部分析師陳畢勤也向記者表示,“今年1月份廣州市一手住宅庫存去化週期約5.5個月,環比12月份進一步下滑,沒有出現淡季不淡行情。住宅銷售市場火熱,導致企業運營租賃專案並沒有得到實質性增長或者進展。這種背景下,在一線城市發展的房企沒有動力和必要轉化成租賃運營。”

前述分析人士普遍認為,當前房地產開發商仍舊投入更大精力在滾動開發模式中,進入租賃市場則是基於風險分散考量的一種試水,房企並不會大規模進入該領域。

在林珂看來,未來租賃市場的方向之一將是,把租賃業務交給專業公司統一運營。“交給專業的人做之後,市場和供應匹配會越來越強,不見得未來回報率會一直走低。”

不過目前而言,持有型專案面臨的頭號難題將是資金支撐。

馮佩雲就向記者表示,“經營前期需要大量投入,沒有6年肯定是虧本的。”

相應支持辦法在39號文和廣東省實施意見中均有涉及,或將成為運營商們的一層保障。

在稅費減免方面,39號文指出,“對個人出租住房的,由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策”以及“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金(REITs)試點工作”。

省實施意見中則提到,將符合條件的省屬住房租賃平臺的租賃住房專案納入廣東省專項建設基金支持範圍,並積極爭取將專案打包納入國家重大建設專案庫的專項建設基金支持範圍。積極爭取國家開發銀行政策性信貸支持。

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责任编辑:夏小杰  JN036
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