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房企A+H雙平臺樣本: 協作與同業競爭並存

2017/02/06 09:29 来源: 21世纪经济报道 作者: 王營 岑曉林 评论
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龍頭房企借助A+H雙平臺運營模式在房地產發展過程中發揮了重要作用。21世紀經濟報導記者不完全統計發現,包括保利、中糧、世茂、萬科、金隅、北辰、綠地、金地、中國鐵建、中國建築等在內,均存在雙平臺運營。

龍頭房企借助A+H雙平臺運營模式在房地產發展過程中發揮了重要作用。

“雙平臺”戰略是指房地產公司通過在內地以及香港兩地證券交易所交叉上市實現A+H股運營。這種模式不僅拓寬了房地產企業的融資管道,也推進了其國際化進程。

21世紀經濟報導記者不完全統計發現,包括保利、中糧、世茂、萬科、金隅、北辰、綠地、金地、中國鐵建、中國建築等在內,均存在雙平臺運營。

同策諮詢研究部總監張宏偉表示,當前打造“雙平臺”戰略的房企基本是全國型佈局的企業,總體規模與佈局已基本成熟,它們或通過境外融資平臺更好地支持內地房地產業務的深耕或拓展,或將其作為拓展部分海外業務的平臺和工具。“雙平臺”將為房企“逆勢擴張”謀求更多市場提供發展動力,未來將因為“雙平臺”加速器,導致市場集中度越來越高。

雙平臺助推器

房企打造A+H雙平臺初衷大體可以分為兩類:一類是出於資本市場融資考慮;另外一類是不同物業類型比如住宅、商業的考慮。

以萬科為例。萬科是1988年進入房地產市場,1991年1月29日在A股上市,1993年5月28日在B股上市。

2013年1月18日萬科公佈了“B轉H”轉板方案,擬將旗下境內上市外資股(B股)轉換上市地,變更為在香港聯交所上市的香港上市外資股(H股)。2014年6月25日,萬科B轉H方案修成正果,上市21年的萬科B股成為歷史,轉板後的股票將以H股形式在香港聯交所上市交易,股票簡稱“萬科企業”。

而早在1993年,萬科發行4500萬股B股,成為深交所上市的首批B股企業之一。正是通過發行B股,萬科得以接觸到境外資本市場更先進的治理理念和管理經驗,但隨著萬科規模提升,H股市場體現出更大吸引力。

萬科總裁鬱亮當時的表達更能體現H股的吸引力。“相比B股市場,H股市場在資源配置、市場影響力和成交狀況方面有明顯優勢,在香港上市,將讓更多境外投資者認識萬科,瞭解萬科,為公司今後有效利用境外資源創造更有利的條件。”

自此,萬科以雙平臺模式在資本市場存在。雙平臺互相協同作用在融資、提升市值、拓寬海外市場等方面均發揮了作用,同時也幫助萬科邁進三千億。

中糧集團旗下的房地產業務則根據物業類型不同分別選擇在不同主板上市。

中糧地產成立於1993年10月8日。2006年初,經國家工商行政管理總局批准,上市公司“深寶恒A” 完成股權分置改革,全稱由“深圳市寶恒(集團)股份有限公司”變更為“中糧地產(集團)股份有限公司”。主營業務為商品房開發、物業租賃、來料加工業。

大悅城地產有限公司同樣是中糧集團旗下地產業務公司,但主要從事開發、經營、銷售、出租及管理綜合體和商業物業。

蘭德諮詢總裁宋延慶表示,中糧、世茂、金地是典型將住宅業務放在A股、商業放在H股的雙平臺公司。而這也與A股更看好住宅業務,而H股更有利於商業地產有關;而萬科等雙平臺公司則更多是為了不同融資環境和不同市場情況,更靈活發揮作用而存在。

同業競爭困擾

雙平臺為企業帶來便利的同時也存在同業競爭困擾。

作為保利集團旗下的兩個地產上市平臺,保利地產和保利置業的同業競爭關係一直受到資本市場高度關注。早年間,兩間公司還嚴格劃分各自的發展範圍,但隨著規模擴大,彼此重合的城市和區域越來越多,二者經營效率和規模的差距也越來越大,保利地產已經奔跑在2000億元路上,而保利置業2016年銷售額僅為349億元。

兩家公司重組、整合的話題被越來越頻繁提及。2014年4月,保利地產董事長宋廣菊首次回應稱,整合保利地產和保利置業已經被提上日程,成為保利集團的戰略目標和任務之一。2015年8月,保利置業董事總經理韓清濤透露,保利集團已設立專門小組研究保利地產與保利置業整合問題,但未有具體的整合方、整合架構和實施時間表可以披露。2016年5月,宋廣菊在股東大會上透露,保利地產與保利置業兩個平臺的合併要在2018年完成。

2016年11月29日早間,保利地產宣佈因正在籌畫重大事項臨時停牌一天。晚間,該公司公告透露籌畫重大事項為發行股份購買保利置業集團有限公司相關專案,但鑒於目前推進該項重大事項條件尚不成熟,公司決定終止籌畫本次重大事項。

世貿股份和世貿房地產的同業競爭問題也面臨過類似問題。2006年7月,世茂集團董事會主席許榮茂為推動世茂房地產於香港成功上市,便從世茂股份分拆核心優質資產,注入由世茂集團控股的世茂房地產。隨後,借助世茂股份名下的世茂湖濱專案、世茂佘山莊園專案、北外灘酒店專案等優質資產,世茂房地產成功在港交所敲鐘。

但這也埋下了世茂股份與世茂房地產之間多年同業競爭隱患。當時,許榮茂、世茂房地產和世茂股份三方簽訂了一份《不競爭協議》,明確了世茂股份與世茂房地產各自的主營業務。即世茂股份將在中國境內專業從事商業地產的投資、開發和經營(包括但不限於銷售、租賃、物業管理等)業務;而世茂房地產則將在境內主要專業從事住宅和酒店的投資、開發和經營業務。但由於住宅地產和商業地產各自迥異的經營投入和經營週期。早已踏足資本市場的世茂股份逐漸落後於後來者世茂房地產。這樣的差距在許氏家族分家後得到一定緩解,但同業競爭也因此更為劇烈。

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责任编辑:夏小杰  JN036
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