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城市兩極化 解決房價困境還要靠房地產稅?

2017/02/06 09:15 来源: 新华网 评论
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​從需求方角度看,不一定限購,辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性,房價越高征的稅越高。

為什麼我國大城市住房供不應求,小城市住房卻買家難求?我國房地產的問題究竟出在哪里?作者從土地問題入手,系統地分析了我國的土地現狀和大城小鎮的困境,從需求角度提出的解決方案是房產稅。

城市化的基本定義和邏輯就是聚集,越大的聚集越有優勢。

遷移是為了追求幸福感

中國是一個人多地少的國家,也可以說是世界上土地稀缺度最高的國家之一。土地稀缺度的衡量,並不是按你擁有多少土地面積,而是按可居住面積計算。中國雖然有960萬平方公里的國土,但是真正能夠居住的和可耕種的面積並不多。我們的人均可居住面積只是世界人均可居住面積的1/3左右,所以人地關係相對比較緊張。

最近這一輪地價暴漲和房價暴漲,暴露出一個重要的政策性原因,就是我們的城鎮化戰略導致兩極分化。

因此,我們的願景是什麼呢?就是希望人們從農村遷移出來以後,都到小城市中去找工作和安居樂業。我們不要把幸福函數複雜化,年輕人遷移的目的,就是要找一個好一點的工作,找一個有興趣的工作,找一個收入高一點的工作,這是最基本的。可是現實中,很多產業和企業並沒有到小城市去,相反小城市的企業都往大城市搬。

為什麼都往大城市裏搬呢?

在內陸地區的一些地方,原來指望沿海地區產業轉移到這裏來,內陸地區的小城鎮可以發展。但是這些產業還是去了內陸地區人口聚集的大城市。企業沒到小城市去,人怎麼會到小城市去呢?既無法提供那麼多就業,也無法提供那麼多收入,所以人們還是湧向大城市。

我們要研究城市化的基本邏輯。為什麼會有城市化?為什麼農村人口要向城市集中?最早出現的是鄉鎮工業,後來許多鄉鎮工業都進城了。因為在分散的鄉村沒法搞工業,它不具備聚集效應,而聚集效應是規模效應的一種。

當年農村搞鄉鎮企業,每個鎮或每個村都要搞工業,修路、通電、拉根電話線成本都非常高。而在城市周邊搞開發區,它的基礎設施不僅便宜,而且更健全、更齊備,包括物流,包括交通,包括資訊等等,更有利產業的發展,同樣的投入可以支撐更多的產業和更多的企業。

城市化的基本定義和邏輯就是聚集,越大的聚集越有優勢。當然大的聚集也可能產生一些負的效果,但是總體比較,它的收益和成本代價哪個更高一點,最後就會向哪方面傾斜。世界歷史近百年來,大城市越來越發展,人口越來越向大城市集中,包括發達國家的大城市集中程度也是越來越高。聯合國專門寫了一個報告《大城市的優勢》,說連治理污染也是大城市更有效益,只有一定規模人口的大城市,才可以建設高水準的污水處理廠。

人口聚集還會帶來很多東西。產業的聚集創造了就業,創造了收入,有就業和收入就能吸引人口。而人口的聚集又會創造新的服務業的就業,服務業就是家庭生活的社會化。在農村,你想去飯館吃個飯可能要走二十裏路,去飯館吃的人少,飯館沒有規模效應就發展不下去。

城市人口聚集,大家可以很方便的去下飯館,整個家庭生活就社會化了,同時又創造了更多的就業。順便說一說,你自己在家洗頭是不計入GDP的,也不創造收入。如果你到外面洗頭,理髮師的工作就創造了GDP,你就創造了別人的就業和收入,這就是人口聚集帶來的好處。

現在高級知識份子、大學畢業生都願意往大城市聚集,就是因為大城市有創新的機會,這涉及到現代經濟學一個重要的知識外溢效應原理,知識存量在互相碰撞中可以產生新的知識增量,知識存量越多增量越多。

從城市角度講,人口越聚集,越能創造新的機會、創造新的經濟、創造新的知識。大城市人口聚集,往往能產生新的文化和所謂的時尚、創意等等,很多年輕人選擇在北京漂著,就是喜歡這裏有各種文化融合和創意的氛圍。2008年、2009年金融危機以後,沿海地區經濟自由落體式的下滑,有2000萬農民工下崗提前回家過年了。但是剛過完春節,我們觀察到有很多人又跑回城市來了。

當時經濟還沒有恢復,人為什麼就回來了?在調查中,一個小夥子說,回到農村我的手機沒信號,所以我非得回來不可;另一個小姑娘說,我回去以後頭髮沒法打理,所以就回來了。年輕人回到城裏來,不光是因為這裏有工作,而是更喜歡這裏的生活。總之,大城市不僅創造了就業,創造了收入,而且還能不斷產生新鮮的事物,這就是人口遷移的規律。

回顧中國這些年來的發展,人口遷移大多數是奔著大城市去的,當然也不是一下子都到了北上廣深,而是一個階梯一個階梯上來的。很多在大城市打工的農民,已經在家鄉的縣城裏買了房子,縣城裏的人想去地市級城市,地市級城市的人又想去省城。

大城市必須要聚集一定規模的人口,才會出現好的學校、醫院和各種文化生活。據說少於一千萬人口的城市,都養不起一個以西洋音樂為主的音樂廳。希望有多元化的生活,在小城市不行,只有到大城市,全世界都是如此,中國也不例外,人的基本選擇邏輯是一樣的。

然而,我們現在實行的是大城市設限,不讓人們進大城市,沒有按照未來人口不斷進入大城市的規模,來考慮和安排各方面公共品的供給,包括土地的供給。現在政府已經不能禁止人們選擇到哪里去了,因為遷移是自由的,人為設限只是想控制資源,但是實際上限制不了人口遷移。你規定某個城市只能有一千八百萬人口,但是只要人們願意來,很快就會超過這個限制,這就形成了現在中國城市兩極分化的矛盾。

中國城市兩極分化是如何形成的?

兩極分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特別集中的城市就會出現各種暴漲局面,包括住房的供給和需求關係。比如有的城市六年前研究資源約束,提出這個城市只能養活八百萬人口,結果現在人口達到了兩千一百萬,這個城市肯定會出現供求關係緊張,包括交通、公安、社會保障等等一系列社會公共服務都會不足。

那麼,小城市的房地產是怎麼回事呢?2004-2007年房地產過熱,2007年出了國幾條把房價壓下去,2008年北、上、廣、深等大城市房價跌得很厲害。於是許多小城市地方政府紛紛招攬房地產商去做投資,因為大城市限購,小城市不限購,不少房地產商包括一些知名地產商都跑到小城市拿地,在二三四線城市建了一些房子,以為這些地方將來也能像大城市一樣房價上漲。結果發現,房子蓋好了但人卻走光了。

城市的兩極分化,一方面是人口大量湧入導致供求關係嚴重失衡,另一方面是人口不斷流出,供求過剩需求不足。暴露出城鎮化政策包括現在的做法出了偏差,違背了人的遷移規律,違背了城市化、工業化的規律。城市化、工業化是人的行為,人的行為的基本邏輯是要追求就業,追求收入,追求改善的生活。而我們老是逆著走。

中國屬於快速工業化國家,類似於韓國和日本。我們用了50年時間,工業化達到了80%多,現在還在繼續工業化,這個歷史的進程還很長。這50年會出現一個什麼情況呢?人口進到城裏來了,但是退休的人群還沒有形成。

第一代有錢的退休人群正在形成,我說的有錢並不是說很有錢,至少中產階級。他們想著現在房子便宜,趕緊買了等退休回來住。海南的發展應該是等到第一代有錢的人退休以後,目前這一代人還沒有形成呢。

所以在這個階段,加上中國地域遼闊,很多小城市不在大城市群裏,發展就會遇到困難。從目前看,一些小城市可能就是要隨著人口遷出逐漸消亡,但是我相信它們當中的大多數沒有到發展的時候。目前就是人口遷出的時候,而人口遷出也是一種發展。假定你就是那些資源,原來那麼多人,分母那麼大,人均GDP、人均收入就上不去。人口遷移有兩個效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地減少了分母,減少了分母整個分數就大了,同樣的收入分到每個人頭上就高了,就可以提高收入。

一是小城鎮的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保護好老宅,保護好當地的生態和特色文化,就為將來人口回流做好了準備。

我們應該順應人口遷移規律和城市化規律。騰出更多的土地發展大城市,包括這些城市周邊的小城鎮、衛星城等。

從這個意義上講,遵循規律,破解難題,需要做大量的調整,不僅僅是簡單的控制房價、限購,還包括一些最基本的、更深層次措施,包括設立財產稅、房產稅、經濟制度、經濟手段,還包括要調整我們的城鎮化發展戰略。

著名的社會學家費孝通的博士論文是調研小城鎮的,據說他臨終前兩年曾經對他的學生說,也許在中國小城鎮這條路可能走不通。不同的歷史階段對不同的問題有不同的認識,今天我們講這個問題可能看得更清楚一些。現在我們的大城市房價暴漲,小城市卻有那麼多的積壓,一眼望不到頭的房子也沒賣出去幾套,因為肯定沒有人在那兒買。

一是發展房地產首先要想那個地方能創造多少就業,沒有創造就業,搞了房地產最後結局都是一樣的。然後還要看位置在什麼地方,是在城市群裏面,還是城市群外面,小城鎮並不等於二、三、四線城市,小城鎮指在是大城市群之外的。

二是我們暫時改不了糧食要自給自足的現狀,但是我們可以提高城市容積率。

三是我們的土地分配可以改變,大城市和小城市之間的關係可以改變,這是我們政策戰略的配套;四是要進一步深化農村改革,土地確權,土地能夠流轉,在城市化的前提下,盡可能的把多出來一部分土地特別是宅基地,流轉出來成為城市土地供給的一個組成部分,來緩解房地產的問題。

我們城鎮化發展戰略不改,我們的容積率不改,農村土地制度不改,這些問題就會持續加大。總覺得需求太大供給太小,就只能抑制需求,限購不是通過供給方解決問題,而是抑制需求。抑制需求是有道理的,特別是投資性需求。但是現在房價高到社會承受不了,是因為確實需要購買住房的老百姓越來越買不起房了,這就影響到國計民生了。

如果保證房子有限的供給,只供給那些要住的人,而不供給那些要炒房的人,這是限購的邏輯。可不可以不搞限購呢?當然可以。限購只是一個行政手段,而且是非常嚴厲的行政手段,只有中國搞得了,其他國家搞不了,因為有錢不讓買房子,是沒有道理的。

解決辦法:還是房產稅

從需求方角度看,不一定限購,辦法就是實行房產稅。房產稅具有內在的穩定性,房價越高征的稅越高。房產稅加上交易稅在其他國家多數都有,而且很見效。最近新加坡搞房產稅和交易稅,新加坡城市中心的房價已經跌了40%。但是這一點我們也遲遲做不了,迄今為止沒有列入國務院的議程。

有人說中國的土地都是國有的,但是英國也一樣,英國任何一塊土地都是皇家的,在上面蓋房子也是租的,他們對使用土地和蓋房子包括使用者都要徵收房產稅。還有人說是有既得利益的阻礙,曾經有過這樣一個笑話,說領導聚到一塊討論房產稅問題,前15分鐘還在討論國家稅收,15分鐘後就討論到自己的房子要交多少稅,這就討論不下去了。

但是這些對實施房產稅都不會構成障礙。中國改革的經驗不就是新人新辦法,老人老辦法嗎?20年過渡期,從新房子開始征起,老房子賣了才征,你看能不能實行得了?實行房產稅的問題不要跟反腐掛鉤,新房新辦法,老房老辦法。

還有一種說法是房產稅不管用,你這就違反了經濟學的基本常識。價格肯定是管用的,價格不管用往往是價格沒到足夠高。上海、重慶搞試點,只有百分之零點幾的房產稅當然不管用,如果像美國一樣到了3%-4%的房產稅你看起不起作用?中國的炒房團跑到美國,說美國次貸了危機房子便宜,轉了一圈最後一問每年還得交4%的稅,結果全都不買了。房價越高交稅越多,價格哪有不起作用的,價格不起作用一定是價格不夠高。雖然還有一些因素和理由,但是我覺得都有辦法可以克服。但是現在一時半會兒還實行不了,客觀上就沒有列入日程。

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责任编辑:夏小杰  JN036
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class="name" href="http://aomen.focus.cn/loupan/670021.html" target="_blank">百里宝花园</a> <div class="newest-tip"> <i class="arrow"></i> <a class="title" href="http://aomen.focus.cn/loupan/670021.html" target="_blank">百里宝花园</a> <p>平均价格 : <em>待定</em></p> <p>位置 : <i>澳门</i></p> <p>热线 : <em>4000990099</em></p> <a class="btn" href="http://aomen.focus.cn/loupan/670021.html" target="_blank">楼盘详情</a> </div> </div> <em class="loupan-sale"></em> <span class="loupan-price">待定</span> </li> </ul> </div> </div> </div> <script type="text/javascript" src="//static1.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/suggestion.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static4.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-detail.js"></script> <script type="text/javascript" src="//static3.src.focus.cn/assets/v10.1.97/js/news-slider.js"></script> <script> ;$(function(){ changeHref($("#zyb")); function changeHref($element){ //element是jQuery对象 if(!$element){ return } $element.find("a").bind("click",function(){ var $ele=$(this); 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