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遇自貿區政策東風 福州馬尾版塊土地供應逆襲

2015/07/16 09:21 来源: 海峡都市报 评论
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在多數人眼裏,一直以來,馬尾土地市場始終處在不溫不火的“游離狀態”。然而,今年以來,馬尾土地市場以51.4萬㎡的商住地塊總供應面積一舉“秒殺”主城區和閩侯,更在7月10日創下的火爆場景。

  7月10日,一條土地市場消息又引來了全城關注。

  其受關注的理由,不僅是樓面價、溢價率創新高,也不僅是馬拉松式的白熱化競拍過程,而是這一切的火爆場景,都發生在馬尾的土地拍賣市場。

  在多數人眼裏,一直以來,馬尾土地市場始終處在不溫不火的“游離狀態”,也從來只有名城、正榮、新大陸、三木等開發商精心耕耘開發,作為五城區之一的區域熱度此前甚至不及閩侯……

  然而,今年以來,馬尾土地市場以51.4萬㎡的商住地塊總供應面積一舉“秒殺”主城區和閩侯,更在7月10日創下的火爆場景。

  這半年來,馬尾板塊究竟都發生了什麼?一朝的爆發,背後又有多少年的積累?

  回顧

  馬宗地2015拍-05號地塊 一舉打破三紀錄

  首先,讓我們再回到7月10日:

  這一天,馬宗地2015拍-05號地塊正式公開拍賣,該地塊位於馬尾快安名城五區北側及東北側,占地面積約4.39萬㎡(約65.78畝),用途為其他普通商品住房用地,容積率小於或等於3.4,起始價5.39億元。

  當天,正榮、名城、華潤三家品牌房企圍繞這幅地塊展開了激烈爭奪,最終樓面價達6935.09元/㎡,溢價率91.84%,三大房企歷時220輪的“馬拉松式舉牌”後,由華潤成功摘得。

  同時,這三組數據均創下了馬尾土地市場的歷史新高,成為馬尾設區以來的“地王”。

  消息一出,業界再度譁然——一向游離於主城區土地市場、不溫不火的馬尾板塊,如今卻一鳴驚人!

  “該地塊從指標上來看,幾乎全是住宅用地,而且也沒有配建安置房等限制利潤的條件,這在當下福州土地市場是十分難得的。”有業內人士提出,在地段指標上,周邊有足夠的教育資源、交通資源和文體資源,各方面配套都較為成熟,也是拍出高價的原因。

  上半年

  馬尾商住地塊供應總面積達51.4萬㎡

  馬尾土拍一鳴驚人,並非偶然。

  據福州機構數據顯示,僅今年上半年,馬尾的土地出讓中,商住地塊總建築面積就已經達到51.4萬㎡,其中住宅部分高達45.7萬㎡,將主城區與閩侯土地供應遠遠地甩在了身後。

  此外,記者也注意到,上半年馬尾區總共出讓了5幅地塊,其中馬宗地2015拍-03號地塊流拍,而其他地塊均以底價成交,面積的當屬位於琅岐的馬宗地2015拍-01號地塊,土地面積約200畝,建築面積逾30萬㎡,由福州城開實業有限公司摘得,未來琅岐板塊將成馬尾發展重中之重。

  而上半年主城區的土地供應總建築面積是多少?28.05萬㎡,其中住宅部分僅2.16萬㎡。

  那閩侯呢?12.79萬㎡。

  探因

  十多年板塊發展積累遇上了自貿區政策東風

  無論是個別地塊的火爆吸睛,還是整體土地供應的持續井噴,馬尾土地市場在今年的爆發,仔細剖析下來,並非意料之外。

  畢竟,這已經是一個發展了十多年的較成熟板塊。

  2004年,名城地產率先在馬尾的快安東江濱板塊拿地,並開始了持續至今的多年深耕開發。在此期間,三木、新大陸、正榮等品牌房企也相繼入駐,但與轟轟烈烈的金山大開發、東二環房企大戰相比,馬尾的聲勢總是顯得有些勢單力薄。

  “入駐的房企相對其他板塊而言較少,註定了在整個競爭激烈的樓市中聲勢也就相對有限。”資深業內人士林先生表示,近幾年,隨著東部新城、馬尾新城、福州新區等利好政策的到來,馬尾區特別是快安東江濱一帶的配套已經逐漸完善,讓這個一度處於半游離狀態的板塊,終於有了與主城區叫板的資本。

  而的轉折,莫過於自貿區政策的東風。

  4月21日,福建自貿試驗區在馬尾的福州片區行政服務中心正式揭牌,讓輿論和焦點全面聚集到了馬尾,也讓人們對該板塊的預期有了極大提升。

  正因此,馬尾區加速了推地進程,而開發商也樂於拿下這片價值熱土,該板塊順理成章地實現了“逆襲”的戲碼。

  主城區住宅地供應有限倒逼房企轉戰馬尾

  與此同時,市區住宅地塊的有限供應,也為馬尾板塊的崛起提供了有利的外部條件。

  7月2日,在馬尾土地市場搶得頭條之前,福州土地市場的頭條,還是屬於宗地2015-17號地塊,這塊福州近年來極度稀缺的商住用地,在幾大房企歷經了73輪的競價之後,終被陽光城以高達67%的溢價率摘得,最終樓面價10007元/㎡。

  從宗地2015-17號地塊的你來我往,到馬宗地2015拍-05號地塊的漫長競價,都凸顯出一個事實——開發商對擴充住宅土地儲備迫切需求。

  正如前文所提,上半年福州主城區土地出讓中涉住部分的總建築面積僅2.16萬㎡,按照上半年福州主城區日去化量計算,僅需3天即可全部去化完畢。

  於是,主城區優質地塊的有限,自然讓房企們開始尋覓新的舞臺,而同樣擁有廣闊土地儲備,又是福州東擴南進發展方向的馬尾,就進入了他們的視野。

  後市

  馬尾供地或創新高價值也迎來重估

  大好形勢下,馬尾會否繼續強勢推地,創下新高?

  多數業內人士給出了肯定的答案。

  實際上,僅上半年,馬尾土地出讓總規劃建築面積就已經逼近2014年的歷史位,而下半年隨著更多地塊的出爐,供應量再創新高已是大概率事件。

  對於購房者而言,更擔心的是馬尾土地市場的火爆會否推高板塊內房價。對此,高級分析師黃彬認為,短時間內片區價格變動,取決於樓市大行情的發展,而長期來看,隨著政策利好和各項配套的落地,馬尾板塊的價值將更加夯實,並為更多人所認可,升值也自然可期。


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